Обманутые дольщики, ставшие пайщиками ЖСК (жилищно-строительных кооперативов), смогут, во-первых, получить компенсацию по рыночной стоимости жилья, во-вторых, запрашивать у государства помощь в достройке дома. Соответствующий законопроект приняла в первом чтении Госдума. Со стороны властей это новая, но далеко не последняя мера по защите тех, кто оказался жертвой недобросовестных или непрофессиональных застройщиков.
фото: Геннадий Черкасов
Речь идет об устранении очевидного законодательного пробела. Ранее парламент принял федеральный закон, в соответствии с которым дольщики могут получить возмещение вложенных средств. Однако пайщиков ЖСК он не касался. Как заметил накануне процедуры голосования председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, члены жилищно-строительных кооперативов, образованных в результате банкротства застройщиков, не имеют пока права на компенсацию.
По словам депутата, эта проблема обозначена в многочисленных письмах от россиян, поступающих в Госдуму. Законопроект нужно принять оперативно, поскольку «действующие нормы заработают в части выплат уже в декабре, и нам необходимо до декабря восстановить справедливость между обманутыми дольщиками», — пояснил Николаев. Масштаб проблемы огромен, добавил он: на сегодняшний день работают порядка 130 тысяч таких ЖСК. Новый документ позволит дольщикам не только достроить свой объект, но и, в случае невозможности этого, обрести возмещение в денежной форме и купить долгожданную квартиру.
За последние десять лет в России сильно сократилось количество обманутых дольщиков, заметил старший научный сотрудник Института экономической политики им. Гайдара Сергей Жаворонков. По его наблюдениям, во многом этому способствовал действующий с прошлого года закон об эскроу-счетах. Грубо говоря, заказчик на просто отдает свои «кровные» застройщику, как раньше (с неизвестными перспективами), а кладет средства на такой специальный счет, что исполнитель может их забрать лишь тогда, когда выполнит — под контролем независимого посредника в лице банка — заранее зафиксированные в договоре условия.
Жаворонков выделил две схемы, по которым дольщики теряли свои деньги. Первая — это преднамеренное мошенничество, когда застройщик и не собирался выполнять свои обязательства. Вторая — это настоящее банкротство, когда застройщик разорялся, поскольку действовал неудачно, непрофессионально, либо рыночная конъюнктура менялась для него в неблагоприятную сторону. Во втором случае, считает собеседник «365NEWS», ответственность за ситуацию несет и государство: оно крайне редко прибегают к такому испытанному способу, как передача строящихся объектов и обязательств перед дольщиками некой третьей, более финансово крепкой структуре. Существует немало примеров, когда дом готов на 90%, а на возведение оставшихся 10% деньги не удаётся найти годами.
«Проблема остаётся серьезной. Рынок первичной недвижимости, то есть, строящегося жилья, — очень рискованный и плохо прогнозируемый. Он даёт высокую доходность именно за счет высоких рисков: вы можете купить квартиру процентов на 20-25 дешевле», — отмечает инвестиционный менеджер «Открытие Брокер» Тимур Нигматуллин.
Люди с улицы не видят этих тонкостей, у них перед глазами лишь одно — выгода, продолжает эксперт. По его словам, концептуально виноваты и власти, которые допускают на рынок высокорисковых застройщиков. Что касается перехода на эскроу-счета, то это общепринятая мировая практика, снижающая риски. Тезисы коллеги разделяет старший аналитик «Финам» Сергей Дроздов. С одной стороны, говорит собеседник «365NEWS», большинство людей интересовала лишь цена жилья, они не думали, что могут нарваться на мошенников. В то же время, государственные надзорные органы должны были контролировать эти строительные компании более жёстко.
Долевое строительство многоквартирных домов получило распространение в России в начале «нулевых» годов. В 2004-м был принят закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», призванный защитить покупателей от полулегальных схем продажи, от фиктивного банкротства. Однако большинство застройщиков проигнорировали документ, найдя пути его обхода и оставляя дольщиков бесправными. Первая волна обманутых соинвесторов строительства жилья прокатилась по стране в 2003-2005 годах. Сегодня, по официальному реестру Минстроя, в России насчитывается 898 проблемных объектов и 37600 пострадавших граждан. На самом деле таких объектов в полтора раза больше, а обманутых дольщиков — 170 с лишним тысяч, утверждает депутат Госдумы Александр Хинштейн.
