Что ж, лето в самом разгаре – так что пора действовать. Вот только не стоит упускать возможность сэкономить на смене радиатора и выполнить ее за счет управляющей компании.
Даже если в ответ на вашу просьбу сотрудники УК делают удивленный вид и заявляют, что это собственник обязан менять батареи в своей квартире, далеко не всегда они правы.
Рассмотрим, когда управляющая организация все же обязана бесплатно заменить батареи собственнику квартиры.
Для этого должны выполняться два ключевых условия:
1) Батарея – общедомовое имущество
Как такое возможно, если батарея находится в квартире и обогревает исключительно ее одну? Есть здесь один важный нюанс – «запорная арматура».
Правило такое: если прибор отопления оснащен запорным краном, который позволяет отключить его от общего стояка, он признается внутриквартирным имуществом.
Это значит, что вся ответственность за его содержание возлагается на собственника жилья, и управляющая компания действительно не обязана менять такую батарею.
А вот если батарея монолитно встроена в систему отопления дома, и нет запорного крана, чтобы отключить ее, она относится к общедомовому имуществу. Эта позиция официально подтверждена Верховным судом РФ (определение от 22 сентября 2009 г. № ГКПИ09-725) и Минстроем (письмо от 1 апреля 2016 г. № 506-АЧ/04).
Поэтому ремонт такой батареи и ответственность за ее надлежащее содержание возлагаются на управляющую организацию, как и за все общедомовое имущество.
2) Батарея нуждается в замене
Даже если батарея по своей конструкции относится к общедомовому имуществу, это еще не значит, что УК должна менять ее по первому же требованию собственника. Нужно подтвердить, что она нуждается в замене, т.е. находится в аварийном состоянии.
Вообще-то, управляющая организация обязана периодически проверять систему отопления, в т.ч. и в квартирах. Но не помешает ей об этом напомнить, вызвав ее представителя для осмотра своей батареи.
В акте осмотра делается заключение: нуждается батарея в замене или может еще поработать. Если управляющая компания признала, что батарея полностью исчерпала свой ресурс – значит, она и должна приобрести новый радиатор и установить его взамен старого.
Но все мы прекрасно понимаем, что на практике редко происходит все так гладко. Даже если очевидно, что батарея подлежит замене за счет УК, собственник может столкнуться с рядом доводов, почему это нельзя сделать именно сейчас.
Опровергнем основные из них:
1) Замена батарей – это капитальный ремонт, поэтому нужно ждать, когда подойдет его срок.
Установка и замена отдельных элементов системы центрального отопления относится к текущему ремонту общедомового имущества (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, приложение №7).
2) Нужно, чтобы общее собрание собственников одобрило замену радиаторов в квартире.
Суды так не считают. Текущий ремонт общедомового имущества – это прямая обязанность управляющей организации. И закон не обусловливает ее исполнение решением общего собрания собственников.
Если необходимо провести ремонт, УК должна незамедлительно это сделать, не дожидаясь решения общего собрания (например, решение Красноармейского р-го суда, г. Волгоград, дело 2-2202/2017).
3) В договоре управления домом указано, что содержание и ремонт общего имущества дома не включает в себя замену радиаторов в квартирах.
Договор не может применяться в той части, в которой он противоречит закону.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (ПП РФ от 13 августа 2006 г. № 491) предусмотрено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления. Изменить эту норму договором с жильцами невозможно.
Не позволяйте нарушать свои права!
