Грустная, но уже совершенно неоригинальная история с телефонными мошенниками и спорной недвижимостью завершается в Петрозаводске
Пятница 5 декабря оказался весьма нервозным днем для жителей подъезда одного из многоквартирных домов в петрозаводском микрорайоне Кукковка. Некие люди пришли менять замки на дверях квартиры, в которой живет совершенно посторонний им человек. Суть в том, что они имели на это полное право, поскольку приобрели эту жилплощадь и полностью за нее расплатились. Но теперь бывшей хозяйке квартиры просто некуда выезжать.
Подробности это драмы отражены в решении Верховного суда Карелии, а началась она полтора года назад, в июне 2024 года.
В этот день Наталье Васильевне (имя изменено) позвонил незнакомый мужчина, представился сотрудником Росфинмониторинга, и сообщил тревожную весть: некий человек на основании нотариальной доверенности получил право распоряжаться ее имуществом и денежными средствами. Их следует обезопасить, как – он сейчас расскажет.
В первую очередь для исключения мошеннических действий с недвижимостью женщине буквально в течение нескольких дней необходимо продать свою квартиру. Сделка будет фиктивной, и когда подлеца поймают, квартира вернется в собственность хозяйки.
Наталья Васильевна бросилась в риэлторское агентство, где настаивала на немедленной продаже своего жилья. Такую спешку она объяснила тем, что должна успеть переехать к дочери в Финляндию, пока не закрылись границы (границы закрыты давным-давно, да и никаких родственников в Суоми не имелось). «О совершении таких действий по указанию третьих лиц с целью избежания завладения жилым помещением мошенниками им не сообщала», — указано в судебном решении.
Уже через пару ней риэлторы нашли покупателей: семейная пара желала обзавестись недвижимостью, пока их собственный дом на ремонте. Еще через несколько дней ударили по рукам: деньги в сумме 3 миллиона 700 тысяч рублей были переданы – частично банковским переводом, частично наличными, бумаги подписаны.
В течение следующих двух дней эти средства Наталья Васильевна перевела на счета, продиктованные «сотрудником Росфинмониторинга». Он даже проинструктировал женщину, как установить на телефон специальное мобильное приложение — это новая уловка злоумышленников, поскольку при личном обращении в банк операционисты все чаще пресекают подобные транзакции.
Затем Наталья Васильевна, согласно новому заданию, все же обратилась в банк и взяла кредит на сумму свыше 220 тысяч, которые также ушли на другие счета. А следом отправились и все остальные сбережения: как следует из материалов уголовного дела, всего женщина перевела мошенникам 6 миллионов 92 тысячи рублей. Но чтобы осознать весь ужас произошедшего, ей понадобилось еще несколько дней.
Конечно, она пошла в правоохранительные органы, где возбудили уголовное дело, а ее признали потерпевшей. Но спустя несколько месяцев предварительное следствие было приостановлено «в связи с неустановлением лица, подлежащего привлечению в качестве обвиняемого». Но это никак не влияло на тот факт, что проданную квартиру нужно освобождать. И тогда Наталья Васильевна решила оспорить сделки и по продаже недвижимости, и по кредиту. Как сказано в иске, они были совершены в результате мошеннических действий и введения её в заблуждение, причем на фоне длительной психотравмирующей ситуации: за пару лет до описываемых событий у нее погибла мама.
Российские законы позволяют признать сделку недействительной в случае мошенничества, но только если люди, в пользу которых обращена сделка, знали или должны были знать о наличии преступных действий. Петрозаводский городской суд по большей части встал на сторону истицы, отказав в претензиях к банку, но признав недействительным договор о продаже квартиры.
Что убедило судью, так это поведение покупателей. Они не производили впечатления людей, которые собирались жить в этой квартире: они ее даже не смотрели, удовлетворившись фотографиями. Будущая владелица вообще не позиционировала себя как новый жилец: риэлтор представила ее хозяйке квартиры как некоего инвестора — лицо, предоставляющее денежные средства с целью выкупа квартир в рамках деятельности агентства.
Из решения: «На стадии заключения договора вопрос об освобождении истцом квартиры не ставила, вопросы, связанные с наличием обременений квартиры, задолженностей по оплате жилищно-коммунальных услуг, иных зарегистрированных в квартире лицах, что является существенным применительно к пользованию жилым помещением, не выясняла. Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами формально, без ее фактического осмотра и передачи ключей, снятия показаний приборов учета».
Кстати, после заключения сделки бывшая собственница продолжила проживать в квартире, потому что вопрос о ее выезде вообще не поднимался.
Далее: «Таким образом, ответчик не проявил той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась при заключении договора, учитывая срочность продажи квартиры, возраст продавца, наличие в квартире личных вещей истца, отсутствие признаков предполагаемого переезда, должна была заметить порок воли… (Натальи Васильевны – ред.) и усомниться в том, что она действительно желает заключить договор купли-продажи квартиры с присущими ему правовыми последствиями в виде перехода права собственности на квартиру, освобождении ее».
То есть квартира оставалась в собственности Натальи Васильевны, но она обязана была вернуть покупателям деньги. Которых, понятно, уже не было.
В законную силу это решение так и не вступило, ответчики обжаловали его в Верховном суде Карелии и выиграли. Была назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза состояния Натальи Васильевны, которая показала: на момент подписания договора та не страдала каким-либо психическим расстройством и не находилась в таком состоянии, когда не была способна понимать значение своих действий или руководить ими.
В свою очередь, новые владельцы признаны добросовестными приобретателями: никак не доказано, что они знали о мошеннических действиях в отношении хозяйки квартиры, а это непременное условие для признания сделки недействительной. Они просто воспользовались подвернувшимся случаем, для каких целей – их дело. Наталья Васильевна совершила фантастическую глупость, но почему за нее должны расплачиваться покупатели?..
А нервов, кстати, им помотали изрядно, и еще помотают. Когда 5 декабря они пришли в свою квартиру, бывшая хозяйка отказалась выезжать, ей просто некуда идти. Был большой скандал с участием соседей, риэлтора и ППС, и погасить его смог только участковый инспектор полиции. Теперь бывшую владелицу, вероятно, будут выселять через суд.
Хотя, возможно, этого удастся избежать. Дочь женщины готова продать свою жилплощадь и выкупить квартиру мамы. Как все это будет происходить, пока не ясно.
После «дела Долиной» подобные истории по всей стране вышли на первый план. Пока Верховный суд России думает, адвокат Наталия Чернова дает несколько советов участникам операций с недвижимостью.
Во-первых, покупателям следует досконально выяснять истинные причины продажи квартиры. Поинтересоваться, куда собирается переехать человек, проверить эту информацию доступным способом — например, связаться с родственниками.
Во-вторых, очень важно передавать деньги только безналичным путем. Это даст возможность подтвердить факт, что они реально передавались, и именно в том объеме, который указан в расписке. К примеру, дело, в котором сейчас разбираются наши коллеги, было бы куда менее запутано в случае использования банковских транзакций.
Третье: по информации адвоката, законодатели наконец-то заговорили о «периоде охлаждения» при заключении подобных сделок, когда продавцом недвижимости является физическое лицо. Государственная регистрация договора должна производиться не ранее, чем по истечении, например, семи календарных дней после его подписания. Эта неделя позволит человеку в полном объеме понять значение своих действий, и при необходимости отказаться от них. Конечно, затраты покупателю придется возместить.
Впрочем, у такой меры уже появились критики: по мнению некоторых экспертов, мошенники сумеют быстро адаптироваться, и просто будут на неделю дольше держать жертву «на крючке».
Другое дело, если эта мера станет частью комплексного решения проблемы. Один из законопроектов, внесенных в Госдуму, в дополнение к «периоду охлаждения» предлагает сопутствующие изменения в законодательстве. Из пояснительной записки:
«Предполагается также изменить процедуру проведения сделки купли-продажи объекта недвижимости, установив, что перевод средств продавцу в случаях, когда он является физическим лицом, осуществляется только после государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости, что требует использования банковского аккредитива либо защищенного счета в банке (практика, применяемая крупными банками при проведении сделок с недвижимостью, но до принятия указанного законопроекта не являющаяся обязательной).
Перевод денежных средств при покупке будет возможен только на счета продавца, наличные расчеты за жилое помещение исключены».
Понятно, что такой подход защитит обе стороны, да и посредника тоже. Учитывая настоящую волну случаев отмены сделок, которые реально поставили под угрозу весь рынок вторичного жилья в стране, законодателям стоит поторопиться. И, кстати, задуматься, не распространить ли эти правила на продажу физлицами любой дорогостоящей собственности. Автомобили и катера по стоимости иногда не уступают недвижимости, и после их продажи бывший собственник вполне может заявить, что сделал это «по-пьяни».
…«Дело Долиной» приобрело резонанс в основном потому, что злоумышленников поймали, деньги нашли, а она все никак не хотела возвращать их покупательнице. В случае с Натальей Васильевной все куда грустнее: мошенников никак не могут установить, хотя имеются номера счетов и телефонов.
Но есть еще пара моментов, которые настораживают. Как утверждает потерпевшая, обратиться в именно эту, конкретную, петрозаводскую риэлторскую контору ей настоятельно посоветовал тот самый голос из телефона, это был не ее выбор. А потом – мгновенная покупка без осмотра квартиры. Да и в сумме оплаты выявились весьма существенные расхождения во мнениях… Возможно, мы еще вернемся к этой истории.
