«Однушки» и студии по-прежнему пользуются спросом у россиян. Точнее, только они еще и пользуются каким-никаким спросом. После отмены льготной ипотеки маленькое жилье стало для граждан, по сути, единственным вариантом получить свою крышу над головой. Аналитики «Мира квартир» исследовали, как в 2024 году изменились цены на новые квартиры площадью до 32 квадратных метров в 70 крупных городах России.
Фото: freepik.com
В среднем по стране «квадрат» студий и «однушек» подорожал на 20% в 66 мегаполисах, подешевел лишь в четырех. Площадь квартир-малюток выросла, но незначительно – с 27,1 до 27,3 метра за год.
Больше всего за год «потяжелели» маленькие квартиры в тех городах, где они прежде стоили относительно недорого: в Новокузнецке (плюс 64%, 145 тысяч рублей за квадратный метр), в Омске (плюс 63,4%, 171 тысяча), в Грозном (+62,8%, 77 тысяч).
Но и в «дорогих» городах цены на «маломерки» не снижаются. В Москве зафиксирован рост на 15% (415 тысяч рублей за квадратный метр, средняя площадь маленькой квартиры — 28,3 метра), в Санкт-Петербурге – на 14,5% (245 тысяч рублей за квадратный метр, средняя площадь малогабаритки – 30 метров).
Однако всё это – копейки по сравнению с еще одним городом. Самые дорогие малогабаритки – в Сочи. 452 тысячи рублей – такова средняя цена за «квадрат» жилья самого популярного размера на курорте. Цена-то высокая, да только размер квартирки маленький — 24,9 метра.
Спрашивается, зачем покупать крошечное жилье на море минимум за 11 миллионов рублей? Семьей с комфортом в нем не разместиться. Да и не факт, что «по дешевке» можно купить недвижимость вблизи от пляжа…
Не проще ли жить в санатории за 20 тысяч рублей в день с полным пансионом или, если хотите, в пафосной гостинице за 100 тысяч рублей в день? Простые подсчеты показывают: две недели отдыха в год обойдутся в санатории в 280 тысяч, в шикарном отеле — в 1,4 миллиона рублей. Денег, потраченных на покупку малогабаритки, хватит на роскошный отдых на 10-50 лет вперед, в зависимости от аппетита.
— Маленькая квартира – это, конечно, не вариант для постоянного проживания. Но — вариант для проведения отпуска в любое время, — говорит основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова. — Если мы говорим про Сочи, это очень хорошая возможность на любые выходные и праздники уехать из своего города и провести время на берегу моря. Например, сбежать из какой-нибудь холодной зимы, северной или московской, и устроить себе южные каникулы. Относительно небольшое время проведения отпуска не позволит сильно устать от такой квартиры, потому что большую часть времени турист будет проводить вне помещения. И не стоит говорить, что квартира будет использоваться строго две недели в году летом. Спрос на внутренние поездки в последние годы неуклонно растет. Многие собственники небольших квартир или апартаментов вполне успешно сдают их и в сезон, и в несезон, получая пассивный доход.
— Недвижимость в Сочи для большинства тех, кто ее приобретает, это больше инвестиция, чем жилье для собственного проживания, — уверен ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. — Земельных участков под новое строительство не так много, и инвесторы понимают, что такая особенность этой территории в совокупности в инвестиции развития курортной агломерации будет сохранять спрос. Малогабаритная недвижимость в Сочи способна окупить инвестиции в 1,5-2 раза быстрее, чем в большинстве крупных городов России. Малогабаритные квартиры и апартаменты в основном популярны среди инвесторов. По нашим оценкам, на них приходится от 30 до 40% всего спроса на жилую недвижимость в Сочи. При этом в структуре предложения такие объекты занимают 25-30%.
Что касается жилья маленькой площади в России в целом, самый значительный рост цен на него был в первой половине 2024 года, когда еще работала программа льготной ипотеки, говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. Сейчас интерес покупателей обусловлен грядущим дефицитом квартир площадью до 28 квадратных метров.
Напомним, что власти нескольких российских регионов уже установили или намерены ввести запрет на проектирование и строительство маленького жилья. С середины прошлого года закон работает в Москве, с января 2025-го – в Подмосковье, с января 2026 года начнет действовать в Ленинградской области.
В минимальную площадь входит площадь террасы, лоджии или балкона с применением понижающего коэффициента 0,3-0,5. Запрет не касается апартаментов, поскольку они по-прежнему считаются коммерческой недвижимостью.
Впрочем, в городах, где официального запрета нет, с возведением квартир небольшого размера тоже наблюдаются проблемы. Вариантов два.
Первый — местные власти вводят негласный запрет на строительство жилья площадью меньше 28 «квадратов». В этом случае согласовать проект дома, в котором есть такие квартиры, невозможно или очень сложно. Второй – чиновники не препятствуют предпринимателям, но те уже сами не рискуют ни репутацией, ни деньгами.
Дело в том, что в указе президента о национальных целях развития Российской Федерации установлен показатель обеспеченности жильем в 33 квадратных метра на человека к 2030 году. Очевидно, что строительство маленьких квартир вступает в противоречие с политикой страны. Однако здравый смысл подсказывает, что не очень-то вовремя государственные мужи решили написать красивые числа в перспективном документе. Неужели не догадывались про окончание действия программы льготной ипотеки?
— Введение ограничений на строительство малогабаритного жилья сейчас выглядит как своего рода эксперимент, — полагает Александр Иванов. — Скорее всего, дальнейшие ограничения будут зависеть от того, как это скажется на строительных рынках Москвы и Санкт-Петербурга. Но главная проблема в том, что подобное жилье было реально востребовано как среди тех, кто планировал его сдавать туристам, так и для временного проживания студентов, молодых семей без детей, которые не готовы были приобрести жилье большей площади, а для застройщиков такие малоформатные квартиры позволяли увеличивать рентабельность строительства. Любые запреты в рыночных условиях — очень спорный момент, который с одной стороны приведет к поиску альтернативных вариантов, с другой — усложнит приобретение стартового жилья для тех, кто в нем нуждается. Ведь покупают такие квартиры не от того, что их строят, а их строят потому, что на них есть спрос.
