После окончания программы льготной ипотеки россияне переключились на покупку жилья в «старом» фонде. Новостройки перестали выглядеть привлекательно: дорого, нет ремонта. В то же время покупатели стали более требовательными к «вторичке». Этот тренд можно объяснить несколькими ключевыми факторами, о которых нам рассказали эксперты.
Фото: Наталья Мущинкина
тестовый баннер под заглавное изображение
— Во время действия государственных льгот новостройки выглядели привлекательнее, хотя цена за квадратный метр была выше – по статистике в среднем на 15-17%, — говорит президент Региональной ассоциация оценщиков, профессор Московского государственного строительного университета Кирилл Кулаков. — Теперь же покупатели сравнивают кредитование «первички» по коммерческим ценам с приобретением «вторички», и в этой ситуации доступность вторичного жилья становится его главным плюсом. При сегодняшних ставках кредитования определяющим фактором стала не требовательность потенциальных покупателей, а их платежеспособность.
— Кирилл, а как изменилась позиция продавцов?
— Одним из мотивов для продажи квартиры было внесение вырученных средств в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки. Особенную актуальность это приобрело в период действия мер государственной поддержки. Теперь же продажа для этих целей менее эффективна, поскольку при ставках кредитования в 25-27% ипотечный кредит несет слишком большую нагрузку, даже если в качестве первоначального взноса внесены деньги от продажи старой квартиры. Поэтому предложений по продаже, особенно срочной, стало меньше, выбор ограничился. За этот же период существенно – на 30-35% выросли цены за аренду, что делает сдачу квартир хорошим вариантом пассивного дохода.
— Рост цен на аренду побуждает потенциальных продавцов снимать квартиры с торгов. Количество предложений на вторичном рынке уменьшается. Станет ли в результате вторичный рынок рынком продавца?
— Да, до снижения ключевой ставки Центробанка вторичный рынок, скорее всего, станет рынком продавца. Никакого обрушения цен ждать в такой ситуации не стоит. Хотя, и в этом отличие от первичного рынка, всегда есть варианты существенного снижения цен или продажи ниже рынка. Но это, скорее, частные случаи. В целом же картина достаточно стабильна: расти ценам не позволяет низкий платежеспособный спрос, снижаться не позволяет высокая инфляция. Но в глазах потенциальных покупателей привлекательность вторичного рынка после отмены льготной ипотеки существенно выросла.
— В 2024 году на вторичном рынке в связи с повышением ипотечных ставок доля сделок с кредитами существенно уменьшилась, — рассказывает руководитель офиса «Сокол» ИНКОМ-Недвижимость Андрей Богословский. — Если в 2023-м, по данным нашей компании, она составляла около 40% в общем объеме, то в 2024-м — всего 20%.
При этом активность вторичного рынка достаточно высокая, может быть, даже выше ожидаемой, утверждает эксперт. Большинство покупателей имеют деньги на покупку квартиры. Отличие людей, у которых есть полная сумма на приобретение жилплощади, заключается в том, что большинство из них не ищет квартиры в нижнем ценовом сегменте. Они готовы выбирать и несколько переплачивать за качество жилья. И сейчас квартиры в хорошем состоянии продаются более активно, чем самые дешевые, что было присуще рынку с доступной ипотекой.
Директор департамента аналитики федерального девелопера «Неометрия» Ксения Рысенко констатирует, что в условиях высокой ключевой ставки покупатели становятся более внимательными и ответственными при выборе недвижимости. Они тщательно изучают все детали проекта, обращая особое внимание на качество строительства, расположение, инфраструктуру и благоустройство комплекса, уровень сервиса, который предоставляет управляющая компания, и условия сделки:
— Клиенты выбирают из нескольких вариантов, стараясь найти наиболее привлекательный для себя. И в условиях конкуренции уже недостаточно, чтобы управляющая компания просто хорошо делала свою работу. Она должна предоставлять высокий уровень сервиса 24/7. Мало установить на территории жилого комплекса небольшую детскую площадку — должен быть многофункциональный активити-парк, предлагающий разнообразные варианты досуга для взрослых и детей разных возрастов.
— Программа льготной ипотеки, предложенная государством, позволила россиянам приобрести новое жилье по сниженным процентным ставкам. Однако с завершением этой программы потенциальные покупатели начали искать альтернативные варианты, и вторичная недвижимость стала одним из них. Об этом говорят мои клиенты, даже советуются со мной, и я их прекрасно понимаю, — рассказывает психолог Любовь Изварова. — Вторичная недвижимость часто оказывается более доступной по сравнению с новостройками, особенно в условиях экономической нестабильности. Цены на вторичное жилье не так сильно зависят от рыночных колебаний и могут быть более предсказуемыми.
Покупатели предпочитают готовое жилье из-за возможности сразу заселиться. Новостройки часто требуют дополнительной отделки и благоустройства, что может занять много времени и средств. А на «вторичке», как правило, присутствует ремонт, хотя бы косметический.
С ростом интереса к вторичной недвижимости наблюдается и увеличение количества инвесторов, которые рассматривают этот сегмент рынка как способ вложения капитала, комментируют специалисты. Вторичное жилье может приносить стабильный доход и от аренды, которая нынче в цене, и не только в столице.
— Покупатели все чаще обращают внимание на качество жизни и комфорт проживания. Вторичная недвижимость часто располагается в уже сформировавшихся районах с развитой инфраструктурой: магазинами, школами, парками и транспортными узлами. Это становится важным фактором при выборе жилья и может привести к развитию и укреплению его позиций как минимум на ближайший год, — добавляет Любовь Изварова.
