Рынок недвижимости находится в непростой ситуации. Застройщики мечтают о подъеме спроса, потребители — о доступном жилье. Но для этого требуется кардинальное изменение социально-экономической ситуации, в частности, адресная поддержка со стороны государства. Ольга Хасанова, CEO и учредитель премии Urban, разбиралась в том, какие способы государственного регулирования лучше всего подходят российской экономике.
Фото: freepik.com
тестовый баннер под заглавное изображение
Традиционно на рынке недвижимости большую роль играют инструменты госрегулирования, поскольку доступность жилья — ключевой вопрос социальной сферы любого государства. По оценкам, каждая вторая молодая семья нуждается в улучшении квартирных условий.
Высокий уровень ипотечных ставок (средний показатель — 26,54%) не оставляет шансов потенциальным покупателям на первичном и вторичном рынках увеличить площадь квартиры, а тем более купить новую. В качестве одной из мер повышения доступности жилья были предложены дифференцированные ставки льготной ипотеки в зависимости от средней зарплаты в конкретном регионе. Пока в России запущено только несколько подобных программ, например, дальневосточная и арктическая ипотека под 2%.
Другой способ помощи с приобретением жилья для граждан — государственная поддержка при формировании накоплений на первоначальный взнос. Например, в Казахстане можно использовать пенсионные накопления при покупке жилья с ипотекой. Если пенсионные накопления превышают необходимую норму, этот излишек можно использовать на первоначальный взнос по ипотеке. Причем можно привлекать накопления близких родственников.
В Англии до 2023 года действовала госпрограмма Help to Buy: государство дает в долг покупателю (нюанс — только для самого первого приобретения недвижимости и собственного проживания) до 20% от стоимости покупки (до 40% в Лондоне), еще 5% обязан обеспечить сам заемщик, остальное – ипотечный кредит. Кредит не облагается процентами в течение первых пяти лет, полностью нужно его погасить в течение 25 лет.
Многие страны решают проблему доступности жилья с помощью некоммерческого найма — сдачи в аренду жилья по более низким (в сравнении с рыночными) арендным ставкам. Чаще всего адресные программы нацелены на людей с низким уровнем дохода. Но есть страны, где такая опция доступна широкому кругу граждан, независимо от их уровня дохода, например, в Дании, Швеции и Сингапуре. К слову, в Швеции из десяти миллионов жителей три миллиона живут в арендном жилье, причем половина из них — в государственном.
Еще одна интересная госпрограмма действует в Великобритании — Shared Ownership. Гражданин может купить в собственность только часть квартиры, а остальную — арендовать по льготной ставке у государства. Со временем арендатор-владелец может выкупить оставшуюся часть.
Российские власти смотрят в том же направлении. Не так давно заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин сообщил, что в России есть планы развития некоммерческого найма жилья как альтернативы ипотеке. Закон о некоммерческом найме жилья был принят в России еще в 2014 году. Но широкого применения эта программа до недавнего времени не имела. По словам Стасишина, по состоянию на 2022 год было построено домов для социального найма площадью всего 75 тысяч квадратных метров.
— По заявлению Стасишина, сейчас в стране такое жилье строят за счет бюджета Российской Федерации, поскольку ни при одной из действующих регуляторных и финансовых моделей строительства объектов некоммерческого найма бизнесу невыгодно вкладывать в это деньги. Задача регулятора — как раз сделать эту схему экономически привлекательной для частных инвесторов, — заключает Ольга Хасанова.
