С начала нынешнего года в России в 1,5 раза выросла численность покупателей жилья, берущих ипотеку всего на несколько месяцев. Схемы с короткой ипотекой (такая формулировка уже вошла в обиход) сегодня фиксируются в 10-15 % сделок с жильем. Как правило, она используется на вторичном рынке или в новостройках бизнес- и премиум класса.
Фото: Геннадий Черкасов
тестовый баннер под заглавное изображение
Ипотека на несколько месяцев (до года) оформляется для того, чтобы успеть забронировать приглянувшуюся квартиру, пока она в наличии. А сам кредит погашается в том числе за счет продажи имеющегося жилья. То есть, ипотечную ссуду берут на разницу в стоимости покупаемой и продаваемой квартиры.
Такая ипотека также оформляется в расчете на дальнейшее рефинансирование или в тех случаях, когда нужно подождать с закрытием депозита. Эксперты отмечают, что короткая ипотека – временная мера и для заемщиков не представляет собой долговую нагрузку на длительный срок. Россияне, уверены они, перестанут ею пользоваться, если ставки по рыночной опустятся до 14 %.
Но когда такое чудо свершится? Ключевая ставка в России в последние месяцы пошла уверенно вниз, сегодня составляет 17 % годовых. Однако банки не «бегут впереди паровоза» и как можно дольше сохраняют свои ставки по ипотечным кредитам на «запретительном» уровне. В Москве средний показатель составляет 20,11 %. Специалисты рынка недвижимости соревнуются в расчетах: у кого-то получается, что при такой ставке придется переплачивать за три квартиры, у кого-то — за пять!
Однако для банков выгодна и короткая ипотека, поскольку их первоочередной задачей является держать россиян «в тонусе», чтобы не отбить у них активность в оформлении кредитов — особенно, дорогостоящих жилищных.
Основатель и почетный член Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев считает, что на самом деле никакой «короткой ипотеки» нет, это некий поэтический образ.
— Никто не берет коротких ипотек, это не отдельный продукт на рынке недвижимости — поясняет он. – Просто нормальную обычную ипотеку россияне стараются быстро закрыть из-за очень высокой ипотечной ставки. Берут жилищный кредит, как обычно, но закрывают его досрочно. Это связано с сопровождением альтернативных сделок с недвижимостью.
Вы имеете какие-то накопления, используете их для того, чтобы взять ипотеку на покупку жилья. А дальще закрываете долговые обязательства продажей имеющейся недвижимости. Продаете одно, чтобы купить другое. По сути, это обменная сделка на рынке жилья.
Например, у вас есть квартира, чья стоимость составляет 70-80 % от цены нового жилья, на которое вы нацелились. Оформляете обычную ипотеку на 20-30 % и потом продажей старого жилья закрываете остаток по кредиту. Повторюсь: это обычная ипотека, которая просто закрывается в максимально короткий срок.
— Но в этом случае банки назначают людоедские штрафные санкции…
— Все зависит от того, какой вы заключите договор. Если изначально намерены погасить кредит досрочно, нужно позаботиться, чтобы в контракте не было никаких штрафных санкций за досрочное погашение. Иное дело, люди часто не уверены – смогут они досрочно погасить кредит или нет Однако к этому их подталкивает безумно высокая ставка. Следует выбирать ту кредитную схему и тот банк, где штрафных санкций не будет или они будут минимальные в случае досрочного погашения. Для банка это выгодно в любом случае. На самой операции он зарабатывает достаточно большие деньги. Есть такие процедуры, как страхование титула, страхование жизни, имущества… Пока все эти действия не исполнятся, банк ипотеку не даст. Само оформления ипотечной сделки стоит дорого.
— Даже официальные лица заявляют, что рыночная ипотека, из-за безумно высоких процентов, в России умерла. Это так?
— Нужно смотреть на структуру и количество сделок. За последний год-полтора они упали в десятки раз. Структурные сделки по факту составляют вторичную ипотеку, долгосрочных кредитов практически нет, они все носят краткосрочный характер. Вы берете, допустим, миллион рублей под 20 % годовых. Должны вернуть 1,2 миллиона. А если кредит 10 миллионов на год, то вернуть предстоит уже 12 миллионов. В этой ситуации люди стремятся напрячься, чтобы любой ценой досрочно погасить ипотеку. Ищут альтернативные источники: «денежных» родственников, друзей, что-то продают что-то из имеющейся недвижимости. Или направляют большую часть своего дохода на досрочное погашение. Это разумное финансовое поведение.
