В Москве на рынке вторичного жилья по-прежнему за баснословную цену пытаются продать жилье в хрущевках. Хотя, конечно, это зависит от района. Так, на днях стало известно о выставленной на продажу трехкомнатной квартире в пятиэтажке 1963 года постройки в Хорошево-Мневниках за 29 миллионов рублей! В особенностях ценообразования квартир в хрущевках и спросе на них вместе с экспертами разбирался корреспондент «365NEWS».
Фото: Геннадий Черкасов
тестовый баннер под заглавное изображение
«Район неплох, продадут с небольшим дисконтом», — высказываются горожане в соцсетях по поводу цены в 29 млн. руб. В обсуждениях этой новости многие москвичи высказывают такую мысль, о чем сразу подумали и мы: наверняка, дом под реновацию.
Кстати, 4 ноября 2025 года как раз исполнилось 70 лет со дня выхода небезызвестного постановления ЦК КПСС и Совета министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», давшего зеленый свет строительству тех самых хрущевок. Перед этим Хрущев выступил с критикой высоток: «…Ему нужны красивые силуэты, а людям нужны квартиры. Им не любоваться силуэтами, а жить в домах нужно! …Строить нужно быстро, дешево и по типовым проектам!».
На передовых архитекторов, блиставших своими проектами при Сталине, начались гонения…
— Москва, спустя несколько лет, заполнилась безликими, унылыми зданиями («хрущевками»), ставшими тоже символом своей эпохи, — рассказал «365NEWS» эксперт в области строительства, технический директор «Независимого экспертного партнерства» Александр Шебуняев. — После войны была разруха, люди проживали в нечеловеческих условиях. Бараки, коммуналки и даже землянки. Переселение семей в свои квартиры с некрасивыми фасадами, низкими потолками и маленькой площадью было огромным улучшением условий проживания.
Хрущевки строились и позиционировались в то время в качестве временного жилья для быстрого расселения людей в послевоенные годы из коммуналок и бараков. Им отводился срок 50 лет под лозунгом «Для каждой семьи маленькое жилье, но свое».
— А кто сейчас покупает жилье в хрущевках? Чем они ценны?
— Эти дома, несмотря на все их минусы в архитектуре, планировке, высоте потолков и так далее, все равно являются неплохим ходовым товаром, никуда с рынка не деваются. Как правило, они построены в организованных кварталах, районах (тем более в Москве), потому что застройка была массовая, а не точечная, как в более позднее время. В организованных кварталах есть такой плюс — этот квартал продумывался как комплексная территория для жизни, а не так, чтобы точечно построили одно здание, а что вокруг — не важно.
Хотя, конечно, в наше время, как подчеркнул эксперт, даже на законодательном уровне город мыслит уже не точечными объектами, а полноценно «плетет ткань» города. Сейчас развиты механизмы комплексного развития территории и реновации, когда старые изношенные кварталы хрущевок сносят, людей переселяют в новое жилье, а на месте старых хрущевок возводят новое жилье.
— Очевидно, что за прошедшие 50 лет хрущевки сильно устарели, — продолжает эксперт. — Все инженерные коммуникации, лифты износились, в подъездах из подвалов идет плохой запах. Помимо физического износа хрущевки устарели еще и морально. Всё маленькое, всё узкое, низкое. Но в плоскости рынка недвижимости хрущевки почему-то весьма высоко оценивают, ориентируясь на местоположение и площадь, а не комфорт жилья и его состояние.
Опять же, нужно не забывать про соседей — это ведь тоже важная составляющая при выборе недвижимости. Раньше квартиры выдавали бесплатно рабочему классу, не интеллигенции. Нужно готовиться к такому соседству, если покупаете квартиру в хрущевке. Что касается современных ЖК, то люди сами заработали на квартиры, а текущих «капиталистических реалиях» это является непростой задачей. Будет соответствующее соседство.
С другой стороны, по программе реновации переселяют из хрущевок в новые ЖК тоже.
— Не могу сказать, что это такой суперходовой товар, как, к примеру, это было лет десять назад, — в свою очередь, прокомментировала нам столичный риелтор. — Но вообще не важно, хрущевка это или новый дом, все всегда определяется ценой. Если цена адекватная, то, соответственно, это ходовой товар. Если нет, то нет.
Отмечу, что если раньше квартиры в хрущевках покупали с расчетом, что лет через пять человек получит жилье в новом доме, и оно будет в 100 метров от его старого дома, то потом зону нового жилья раздвинули до округа. А это значит, что старые пятиэтажки становятся гораздо менее привлекательными. Кроме того, многие покупатели потом жалуются на качество жилья, полученного по реновации.
Напомним, что согласно действующего Постановления от 2017 года о программе реновации, новое жилье дают в границах старой Москвы — в пределах района, а в границах новой Москвы — в пределах округа.
— Я думаю, что ни один здравомыслящий человек не купит, условно говоря, за 30 млн. руб. трешку в пятиэтажке, клюнув на обещание продавца, что скоро он получит новое, шикарное, просторное жилье по реновации, — заключила риелтор. — Но на рынке так всегда происходит. Есть продавец, есть покупатель. У продавца своя логика и свое ценообразование, у покупателя — свои.
