В мае и в июне спрос на рынке недвижимости ощутимо снизился. Понятно, что в сезон праздников и отпусков люди задумываются о приобретении жилья меньше, чем об отдыхе. Однако и по сравнению с предыдущими годами активность покупателей оказалась гораздо ниже.
Фото: Геннадий Черкасов
Застройщики используют разные инструменты, чтобы изменить ситуацию. В некоторых жилых комплексах люди покупают 30-60% квартир в рассрочку. Директор по продажам девелопера Dar Леонид Вальдштейн считает, что в ближайшее время для сохранения уровня продаж срок предоставления рассрочки может временно увеличиться до 3-5 лет. Прежде всего — в проектах, где квартиры практически не продаются.
Сейчас у большинства застройщиков условия рассрочки рассчитаны на 2-3 года. Сроки зависят от нескольких факторов: себестоимости строительства, специальных кредитных условий для девелоперов и общего уровня покупательской способности.
У рассрочки есть ощутимый нюанс: перенос финансового риска в будущее. Если ключевая ставка не опустится к моменту финального платежа, покупателю придется либо брать кредит на рыночных условиях, либо выходить из сделки. Даже при высокой кредитной ставке итоговая финансовая нагрузка может быть ниже, чем при стандартной ипотечной программе.
Рассрочки стали одной из альтернатив рыночной ипотеке, ставки по которой пока достаточно высокие, но плавно снижаются вслед за ключевой ставкой. На 19 июня запланировано новое заседание Центробанка. На нем, возможно, уровень ставки снова пересмотрят. Однако, согласно большинству прогнозов, снижение составит не более 0,5 процентных пункта.
Несмотря на плавное уменьшение ключевой ставки, условия стандартной ипотеки по-прежнему остаются недоступными для большинства покупателей. Повлиять на ситуацию может изменение банковской политики.
— Может сработать более глубокая коллаборация с банками в части разработки финансовых продуктов, которые будут работать на повышение совместных результатов. Иными словами, банк начнет рассматривать выгоду не от самой ипотечной программы, а от положительных результатов реализации жилья девелопером. Однако для такого шага нужна поддержка государства, — объясняет Леонид Вальдштейн.
С 1 июля кардинальные изменения ждут семейную ипотеку. Заместитель председателя Правительства Марат Хуснуллин анонсировал, что государственная программа заработает по новым правилам: она станет более адресной; появится градация ставок, соответствующая количеству детей. Постановления и подробностей пока не было.
Однако повторения декабрьского ажиотажа на рынке жилья нет. Очевидно, что те, кто хотел воспользоваться льготной программой, уже сделал это. «Некоторые компании начали спекулировать на теме ужесточения условий в ближайшее время, но резких колебаний спроса все равно не наблюдается», — констатирует Леонид Вальдштейн.
Дискуссии по изменению условий семейной ипотеки идут вокруг дифференцированной ставки в зависимости от количества детей. Но гораздо важнее требование именно к возрасту детей, уверен аналитик:
— Действующие ограничения существенно ограничивают круг потенциальных заемщиков. (В частности, по условиям, в семье должен быть ребенок, которому на момент подписания договора еще не должно исполниться 7 лет.) Родители в возрасте 35+ зачастую уже имеют детей старше 7 лет. И в этом случае супруги вынуждены отталкиваться не от парадигмы подготовки жилья для рождения следующего ребенка, а наоборот: для улучшения жилищных условий в семье сначала должен появиться еще один ребенок. Сейчас это работает именно так и не стимулирует ни рождаемость, ни спрос на рынке недвижимости со стороны этой категории россиян.
