После июльских атак на крупнейшие логистические комплексы рынок впервые всерьез заговорил не о дефиците складов, а об их уязвимости. Мы выяснили, кто заплатит за новую безопасность — владельцы, страховщики или в итоге покупатели?
© Jan Woitas/dpa/ Global Look Press
Еще неделю назад крупнейшие логистические комплексы считались одним из самых надежных активов на рынке коммерческой недвижимости. После атак на крупные распределительные центры в ночь на 18 и 22 июля отрасль заговорила о том, какой ценой теперь будет обеспечиваться их безопасность.
Рынок впервые столкнулся с риском, который раньше практически не закладывался в финансовые модели. Если еще недавно инвесторы оценивали доходность, сроки окупаемости, стоимость заемных средств и уровень вакантности, то теперь к этим параметрам добавился еще один — физическая уязвимость логистических комплексов.
В профессиональном обществе сегодня обсуждают то, о чем раньше практически не говорили: может ли безопасность стать самостоятельным фактором стоимости складской недвижимости?
Многие эксперты, к которым обратился «365NEWS», предпочли отказаться от официальных оценок, объяснив это чувствительностью темы. Однако в неофициальных разговорах представители отрасли признают: произошедшее уже заставляет рынок пересматривать прежние подходы к оценке рисков. «Все зависит от вероятности повторения подобных событий», — говорит руководитель одной из девелоперских компаний, попросивший не называть его имени.
По словам другого участника рынка, обсуждение новой ситуации идет практически во всех профессиональных сообществах.
— Пока это не паника, а осторожная переоценка рисков. Но сам факт того, что такая дискуссия появилась, говорит о многом, — рассказал «365NEWS» консультант рынка коммерческой недвижимости.
Отныне инвесторам придется учитывать расходы, которые раньше считались маловероятными: дополнительную защиту объектов, возможное удорожание страхования, изменение требований банков, а также вероятность временных простоев.
По мнению директора департамента страхования имущества и ответственности «А.Р.С. Консалтинг» Ильи Лобанова, рынок действительно столкнулся с принципиально новым фактором риска.
«Раньше для складских комплексов в модели оценки риска закладывали пожарную и техногенную безопасность, но не рассматривали такие объекты как потенциальную цель прямых атак. Последние события показали, что крупные распределительные центры стали частью инфраструктуры, уязвимой к военным рискам. Это может заставить участников рынка пересматривать саму методологию оценки рисков — добавлять сценарии, которые раньше считались форс-мажором, а не реальной вероятностью».
Эти изменения уже начинают отражаться на поведении инвесторов. Пока массового ухода капитала из складской недвижимости не происходит, однако специалисты допускают, что критерии выбора проектов могут существенно измениться.
Основатель тендерно-промышленной группы «С.Т.И.К» Андрей Пожаров также считает, что сам рынок складской недвижимости сохранится, однако подход к созданию новых объектов неизбежно изменится.
«Атаки стали новой реальностью, поэтому владельцам логистических центров придется пересматривать требования к проектированию и защите складов. Скорее всего, методы будут развиваться дискретно. От одного удачного опыта к другому, десятками маленьких решений. На действующие и строящиеся, добавят системы защиты. Во вновь проектируемых будут иначе проектировать зоны хранения. На мой взгляд, компании откажутся от постройки огромных складов. Но поскольку все упирается в логистику, а поставки нужно отгружать из одного места, склады, скорее всего, будут строить по принципу «острова»: один большой склад и несколько меньших. Ведь самое дорогое сегодня — не построить склад, а потерять его вместе с товарами тысяч компаний».
Именно эта идея — не радикально менять строительные нормы, а постепенно адаптировать проекты к новым угрозам — чаще всего сегодня звучит в профессиональной среде.
Вместо одного — множество
Главный вопрос, который обсуждают участники рынка, звучит почти фантастически: если объект стоимостью в десятки миллиардов рублей может быть уничтожен за считанные часы, не пора ли полностью пересмотреть сам принцип такого строительства, например, возводить склады под землей?
Однако большинство специалистов относятся к подобным идеям весьма скептически.
— Подземный склад — это очень красивая идея, пока ее не начинают считать экономисты. Как только стоимость объекта увеличивается в полтора-два раза, экономика проекта перестает работать, — говорит один из участников рынка.
Эксперты объясняют: подземное строительство потребовало бы мощных систем вентиляции, дымоудаления, эвакуации людей, организации движения большегрузного транспорта и многократно более дорогой эксплуатации. В результате стоимость подобных объектов могла бы оказаться настолько высокой, что окупаемость проекта стала бы крайне сомнительной.
При этом практически все собеседники «365NEWS» подчеркивают: возможности самих девелоперов далеко не безграничны.
— Нельзя требовать от застройщика решить вопросы, которые относятся к обеспечению безопасности территории. Девелопер способен уменьшить последствия пожара, локализовать ущерб внутри здания, сделать объект более устойчивым. Но полностью исключить военные угрозы исключительно строительными решениями невозможно, — говорит представитель крупной девелоперской компании.
Фактически рынок впервые сталкивается с ситуацией, когда безопасность превращается не просто в инженерную задачу, а в самостоятельную экономическую категорию. И чем дольше новые риски будут сохраняться, тем сильнее они начнут влиять на стоимость проектов, отношение банков к финансированию и инвестиционные решения.
Новая безопасность стоит дорого
Практически все эксперты, с которыми поговорил «365NEWS», сходятся в одном: появление нового риска неизбежно означает появление новых расходов. И вопрос теперь не в том, возникнут ли они, а в том, кто в конечном итоге их оплатит.
Означает ли все это, что уже завтра покупатели увидят новые ценники в магазинах?
Андрей Пожаров напоминает, что рынок редко способен полностью взять дополнительные расходы на себя.
«Любой новый риск кто-то оплачивает. Страховые компании пересчитают тарифы, собственники складов попробуют компенсировать расходы арендой, логисты — стоимостью доставки. Это не означает, что завтра все подорожает на 20%, но цепочка дополнительных затрат уже запущена».
Уйдут в другие регионы
При этом конечная цена товара складывается из множества факторов. Логистика — лишь один из элементов этой сложной конструкции.
Современная торговля устроена так, что между производителем и покупателем практически любой товар проходит через один или несколько распределительных центров. Через них ежедневно движутся продукты питания, бытовая техника, одежда, лекарства, строительные материалы и тысячи других товаров. Поэтому любое удорожание логистики действительно влияет на экономику поставок. Но влияние это далеко не прямолинейное.
Если дополнительные расходы станут постоянными, они постепенно начнут закладываться в себестоимость продукции.
При этом сами инвесторы, по мнению экспертов, пока не намерены массово уходить со складского рынка. Онлайн-торговля продолжает расти, а спрос на логистическую инфраструктуру остается высоким. Однако критерии выбора проектов могут заметно измениться.
«Часть инвесторов может временно снизить аппетит к складской недвижимости в зонах риска и перенаправить капитал в другие сегменты — офисную, торговую недвижимость или в регионы с меньшей уязвимостью, — считает Илья Лобанов. — В долгосрочной перспективе это может привести, возможно, к географическому смещению логистических мощностей в более безопасные регионы — даже если это менее удобно с точки зрения транспортной логистики».
