С 1 октября россиянам стало сложнее разобраться с ипотекой. Льготная семейная программа, которая несколько лет была одним из главных способов купить квартиру по сниженной ставке, изменилась. Теперь размер процента зависит от количества детей. Для семей с одним и двумя детьми кредит стал заметно дороже, а самые низкие ставки сохранились в основном для многодетных. Одновременно обычная ипотека остается дорогой и быстро дешеветь пока не обещает. На этом фоне меняется и поведение продавцов: застройщики предлагают скидки, рассрочки и акции, а покупатели внимательнее считают каждый рубль. Что теперь происходит с рынком жилья и стоит ли ждать снижения цен, «365NEWS» выяснил у экспертов.
Фото: Ольга Шуклина
Придется считать деньги заново
Представим обычную российскую семью Ивановых: муж, жена и маленький ребенок. Еще летом они хотели купить квартиру, взяв льготный ипотечный кредит под 6% годовых, но денег на первоначальный взнос не хватало. К осени удалось накопить нужную сумму, и супруги решили снова посмотреть варианты.
Но теперь расчеты изменились. При одном ребенке условия семейной ипотеки стали менее выгодными: кредит выдают под 10–12%. Жена считает, что квартиру все равно нужно покупать: семья уже выросла из нынешнего жилья, а цены могут продолжить расти. Муж смотрит на ежемесячный платеж и сомневается: брать большой кредит на долгий срок — минимум 15 лет — при нынешних ставках страшно.
Пример — условный, а ситуация — типичная для многих семей.
С 1 октября прежней единой ставки 6% по семейной ипотеке больше нет. В большинстве регионов семья с одним ребенком младше семи лет может оформить кредит по ставке 10% и получить до 6 млн рублей. Для семьи с двумя детьми ставка составляет 8%, лимит — до 8 млн рублей. С тремя детьми — 6% и до 10 млн рублей, с четырьмя — 4%, с пятью и более — 2%. При этом для семей с двумя и более детьми действует дополнительное условие: при оформлении кредита хотя бы одному ребенку должно быть меньше семи лет.
В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях лимиты выше. Для семьи с одним ребенком ставка составляет 12% при сумме кредита до 12 млн рублей. С двумя детьми — 10% и до 15 млн рублей, с тремя — 8% и до 18 млн, с четырьмя — 6% и до 18 млн, с пятью и более — 4% и до 18 млн рублей.
Логика нововведения понятна: чем больше детей, тем дешевле кредит. Но в России у подавляющего большинства семей — один ребенок, максимум два. Для них привычных 6% больше нет, а значит, перспективы обрести в кредит собственную крышу над головой ухудшились.
«Для большинства потенциальных заемщиков — семей с одним-тремя детьми — процентные ставки выросли, причем в разной градации. Прежние или более низкие ставки сохранились только для семей с четырьмя-пятью детьми», — говорит управляющий директор «МИЭЛЬ «В Новых Химках» Леонид Львович.
По его словам, изменение ставки автоматически увеличивает требования к доходу семьи. Например, если речь идет о кредите в 6 млн рублей для семьи с одним ребенком, необходимый доход, по расчетам эксперта, вырос с 72 тыс. до 105 тыс. рублей.
Константин Барсуков, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», обращает внимание еще на один момент: особенно сильно новые правила почувствуют семьи, у которых небольшой первоначальный взнос. Если у заемщика нет крупной суммы собственных средств, более высокая ставка значительно увеличивает ежемесячный платеж. Для семьи это означает жесткий выбор: либо покупать квартиру меньшей площади, либо искать жилье дешевле, либо откладывать сделку.
Есть, правда, отдельное исключение. Для строительства частного дома, завершения строительства или покупки участка с последующим строительством ставка по семейной ипотеке остается 6% независимо от количества детей и региона.
Именно поэтому часть спроса может уйти из городских новостроек в загородный сегмент. Барсуков считает, что при сохранении льготной ставки здесь может вырасти интерес к готовым домам, строительству и подходящим под программу земельным участкам. Если таких объектов недостаточно, это, по мнению эксперта, способно подтолкнуть вверх цены на них.
Но случится ли после 1 октября новый ипотечный ажиотаж? Большинство экспертов этого не ожидают.
Перед изменением правил покупатели действительно активизировались. По данным руководителя «ЦИАН Аналитики» Алексея Попова, аудитория раздела новостроек выросла в 1,5 раза, а количество выданных семейных ипотек увеличилось на 30% по сравнению с августом. Однако этот всплеск оказался слабее тех, которые рынок видел при предыдущих изменениях льготных программ. Часть покупателей просто постаралась оформить кредит до вступления новых условий в силу.
«Ажиотажа на фоне изменения условий мы не ожидаем», — говорит Леонид Львович. По его словам, многие семьи, которые собирались воспользоваться старой программой, сделали это до 1 октября.
Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», считает, что сильнее всего изменения почувствуют застройщики. Семейная ипотека долгое время была одним из главных источников спроса на новостройки. Теперь наиболее многочисленная группа — семьи с одним-двумя детьми — получила более дорогие условия. Это может означать меньшее количество покупателей и более жесткую борьбу за них. Застройщикам придется подстраиваться под новый бюджет клиента. Девелоперам придется активнее использовать скидки, рассрочки, акции и различные варианты субсидирования.
Для нашей семьи Ивановых это означает, что торопиться с оформлением жилищного кредита смысла нет: правила уже поменялись после 1 октября. Теперь им нужно сравнивать не только процент, но и стоимость квартиры, первоначальный взнос и реальный ежемесячный платеж.
Рыночная ипотека: битва за процент
У тех, кому новые условия семейной ипотеки не подходят, возникает естественный вопрос: а что, если взять обычную, рыночную ипотеку? Может быть, она вскоре станет дешевле? Эксперты в один голос утверждают: пока оснований ждать быстрого снижения ставок нет.
Обычная рыночная ипотека живет по другим правилам. Ее стоимость в первую очередь зависит от ключевой ставки Банка России, стоимости денег для банков и оценки рисков заемщика. «Когда Центробанк будет снижать ключевую ставку, тогда будут снижаться и ставки по рыночной ипотеке», — объясняет Константин Барсуков. Пока же, напомним, ЦБ держит «ключ» на уровне 14%.
Петр Машаров, управляющий партнер Eurogroup Real Estate, также считает, что семейная ипотека и обычная рыночная ипотека — разные сегменты. Изменение условий льготной программы само по себе не заставит банки удешевлять стандартные кредиты. Поэтому семья, которая больше не проходит по выгодным условиям семейной ипотеки, не получает автоматически более дешевую альтернативу. Она может взять обычную ипотеку, если позволяет доход, но платеж в таком случае остается высоким.
Ряд специалистов рынка недвижимости допускают, что после изменения правил доля обычной ипотеки несколько увеличится. Часть покупателей, которые раньше рассчитывали на семейную программу, теперь будет искать другие варианты. Однако стандартная ипотека пока не станет полноценной заменой льготной: спрос на нее по-прежнему сильно зависит от уровня ключевой ставки.
Есть и еще одна проблема. Банки оценивают не только процент, но и самого заемщика. Если доход семьи недостаточен для большого кредита, даже снижение ставки не всегда позволит купить желаемую квартиру. Поэтому покупатели все чаще рассматривают другие варианты: меньшую площадь, более дешевый район, вторичный рынок, рассрочку от застройщика или покупку с большим первоначальным взносом.
Леонид Львович считает, что в течение ближайшего периода в полгода-год рыночные ставки могут постепенно снижаться, если денежно-кредитная политика ЦБ будет смягчаться. Но резкого падения ставок он не ожидает. По его оценке, до середины 2027 года, а возможно, и до конца 2027-го, рыночная ипотека может оставаться выше 15–16%.
Получается парадоксальная ситуация. Семейная ипотека стала менее доступной для значительной части семей, но обычная ипотека пока не может полностью заменить ее из-за высокой стоимости кредита. При этом покупатели не исчезают совсем. Люди продолжают жениться, заводить детей, переезжать, менять работу и жилье. Поэтому спрос на квартиры сохраняется даже тогда, когда ипотека дорогая.
Леонид Львович обращает внимание на то, что вторичный рынок уже показывает рост — даже при высокой стоимости кредита. На него одновременно влияют отложенный спрос, деньги, которые россияне выводят с депозитов, и возможный переток покупателей с первичного рынка.
Именно последний фактор может стать одним из наиболее заметных последствий новых правил семейной ипотеки. Если семья не может позволить себе новую квартиру на прежних условиях, она может посмотреть готовое жилье на вторичном рынке.
Дмитрий Таганов считает, что такой сценарий вполне возможен. По его словам, семейная ипотека традиционно сильнее поддерживала именно первичный рынок. Если спрос на новостройки ослабнет, часть покупателей может переключиться на готовые квартиры. Но это не значит, что «вторичка» автоматически станет дешевле или дороже из-за одного изменения программы. Здесь действуют свои факторы — количество выставленных квартир, доходы покупателей, стоимость кредитов и общий объем спроса.
Квадратные метры без ипотеки
Для человека, который вообще не собирается брать кредит, ситуация на рынке жилья выглядит иначе. Допустим, у семьи уже есть деньги на квартиру. Или человек продает старое жилье и на вырученные средства покупает новое. Нужно ли теперь ждать падения цен?
Эксперты не прогнозируют резкого обвала стоимости квартир из-за изменения семейной ипотеки. Но на первичном рынке ситуация для покупателей может стать более интересной с точки зрения скидок. Если покупателей становится меньше, застройщику приходится активнее конкурировать за каждого клиента. И здесь появляются акции, рассрочки, скидки, субсидированные ставки и другие предложения.
Многие эксперты ожидают именно замедления роста цен, а не их резкого падения. На стоимость новостроек продолжают влиять расходы на строительство, инфляция и ограниченное количество привлекательных площадок.
При этом есть важная особенность: цена в рекламе и цена реальной сделки могут отличаться. Например, застройщик может не менять цену квадратного метра в прайсе, но дать покупателю скидку, предложить рассрочку или компенсировать часть расходов. Формально цена остается прежней, а фактическая стоимость квартиры для клиента становится ниже.
То же самое происходит на вторичном рынке. Продавец выставляет квартиру за одну сумму, но при реальных переговорах может уступить, особенно если хочет быстро провести сделку.
Алексей Попов считает, что до конца года цены на новостройки могут практически не измениться. По его оценке, динамика будет близка к нулевой. А вот вторичный рынок способен прибавить около 4–5% от текущих уровней.
Леонид Львович также ожидает скорее продолжительной стагнации первичного рынка. По его словам, даже при росте цен предложения у некоторых застройщиков уже возникают сложности с продажами. Если в конкретном жилом комплексе спрос просядет сильнее, там могут появиться дополнительные скидки и акции. Но ждать, что после 1 октября все новостройки резко подешевеют, эксперт не советует. Все будет зависеть от конкретного проекта и финансового положения застройщика.
Петр Машаров также не ожидает существенного прямого влияния новых правил семейной ипотеки на стоимость квадратного метра. По его словам, цены определяются большим количеством факторов, поэтому сама по себе новая схема льготного кредита не должна резко изменить рынок.
Зато может измениться соотношение сил между покупателем и продавцом. Если человек покупает квартиру за свои, а не заемные деньги, у него появляется возможность внимательнее выбирать объект и торговаться. На первичном рынке можно сравнивать предложения разных застройщиков и считать не только цену в объявлении, но и размер реальной скидки. На вторичном — обсуждать цену непосредственно с собственником.
Есть и еще один фактор. Константин Барсуков считает, что изменение семейной ипотеки способно увеличить интерес к загородному жилью. Для семей, которым стала менее доступна городская новостройка, дом на природе может оказаться альтернативой квартире. Особенно если строительство или покупка такого объекта подпадает под льготную программу.
Если спрос на готовые дома и участки действительно вырастет, продавцы могут получить больше возможностей для повышения цен. Но и здесь многое будет зависеть от того, сколько подходящих объектов есть на рынке.
В итоге рынок недвижимости после 1 октября не получил одного общего сценария для всех.
Для семьи с одним ребенком семейная ипотека стала дороже. Для многодетных семей сохранились более низкие ставки. Для тех, кто рассматривает строительство дома, условия остались более мягкими. Обычная ипотека продолжает зависеть, прежде всего, от ключевой ставки и требований банков.
Для застройщиков новые правила означают необходимость бороться за покупателя. Поэтому на рынке может стать больше скидок, акций и рассрочек, особенно в массовом сегменте.
А для человека, который покупает квартиру без ипотеки, главное изменение может заключаться не в резком скачке или падении цены квадратного метра. Гораздо важнее становятся реальные условия сделки.
Наша семья Ивановых в такой ситуации будет считать уже не только стоимость квартиры. Сколько денег останется после первоначального взноса? Какой платеж придется отдавать банку каждый месяц? Есть ли скидка у застройщика? Можно ли купить квартиру меньшей площади? Что предлагает вторичный рынок? И наконец, насколько большой долг семья готова взять на себя?
Именно эти вопросы после 1 октября становятся для покупателей жилья не менее важными, чем сама ставка по ипотеке.
