Прошлогодний ажиотаж на рынке жилья добрался до комнат. Правда, с опозданием на несколько месяцев. Квадратный метр в московской комнате теперь стоит примерно столько же, сколько в квартире: в среднем 233 тысячи рублей. Вместе с экспертами мы решили выяснить: кто же покупает такое дорогое, но некомфортное жилье? И какие комнаты пользуются наибольшим спросом?
Самая дорогая комната Москвы (12,8 млн рублей) находится на 13-м этаже знаменитой высотки на Кудринской площади. Ее метраж — 18 «квадратов». Общая площадь трехкомнатной квартиры, в которой она расположена, — 95 кв. м.
Фото: Сергей Иванов
Аналитики ИНКОМ-Недвижимости подсчитали: за год средняя цена квадратного метра комнат в столице повысилась на 15,8% (с 201,2 тыс. до 233 тыс. рублей). Объем предложения уменьшился на 55% — с 1781 до 808 комнат.
— Большую часть прошлого года стоимость комнат оставалась примерно на одном уровне. Более-менее заметное подорожание началось лишь осенью. В начале 2020-го мы тоже фиксировали небольшой рост количества комнат. Но потом наступил период ограничений, и собственники сняли объекты с продажи, — говорит руководитель Аналитического центра Дмитрий Таганов. — В марте прошлого года доля сделок с комнатами составляла 3%, по итогам прошлого месяца — 5%. И все же, несмотря на приток предложений, сегмент комнат продолжает сокращаться.
На вторичном рынке жилья Подмосковья наблюдаются схожие тенденции: за год предложение комнат уменьшилось в два раза — с 2887 до 1420 лотов. А вот уровень цен почти не изменился: средняя стоимость «квадрата» выросла лишь на 2,8% (с 63,3 тыс. до 65,1 тыс. рублей). Дмитрий Таганов говорит, что в Московской области слишком много неликвидных комнат. К тому же можно найти мини-квартиры и студии, стоимость которых ненамного выше.
Генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко рассказывает, что комнаты продаются во всех населенных пунктах страны, даже в небольших поселках. В среднем в России пропорции рынка комнат стабильны во всех регионах: на 50 объявлений о продаже квартир приходится одно с комнатой.
— Совсем грубо можно разделить покупателей комнат в России на две категории: нуждающиеся в наиболее доступном собственном жилье и инвесторы, — говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
В первую очередь комнаты как выделенные доли квартир покупают друг у друга родственники, делящие наследство, и разводящиеся супруги. Иногда приобретают люди, которые хотят жить в определенном районе (например, в центре города или рядом с работой), но не имеют денег на полноценную квартиру. Нередко покупателями выступают студенты или их родители, молодые семьи и другие не слишком состоятельные граждане.
— Приезжим из других городов России и стран бывшего Советского Союза чаще всего хватает денег только на покупку комнаты в столице, — рассказывают эксперты агентства недвижимости «Азбука жилья». — Например, недавно комнату в трехкомнатной квартире на севере Москвы за 2,9 млн рублей купил человек, как раз приехавший работать из ближнего зарубежья. Часть средств были наличными, часть он взял в ипотеку.
Инвесторы же делятся на две подкатегории: те, кто планирует «собрать» по комнатам квартиру целиком, и те, кто скупает комнаты в домах под реновацию. Первые могут годами вести переговоры с собственниками одной коммуналки в историческом особняке в центре Москвы, где квартиры целиком не предлагаются в принципе. Вторые рассчитывают удвоить вложения: комната под расселение стоит примерно в два раза дешевле квартиры, которую фонд реновации предоставит взамен.
Интересно, а можно ли купить комнату в новостройке? Де-юре — да. Де-факто — нет, отвечает Ирина Доброхотова. Безусловно, комната — самостоятельный объект недвижимости с отдельным кадастровым номером, выделенным лицевым счетом, она может быть продана, сдана, унаследована, приобретена на материнский капитал. Однако заключить договор долевого участия на комнату вместо квартиры предложат ровно 0% российских застройщиков. Вот когда дом сдан, поставлен на кадастровый учет, квартиры теоретически можно «раздробить» на комнаты, но опять же — ни один застройщик этого делать не будет. В первую очередь из-за отсутствия спроса.
Другое дело — новомодный формат коливингов, когда люди, не являющиеся близкими родственниками, проживают под одной крышей. Отличительная черта такого типа жилья — совместный прием пищи, общение в специальных зонах. Но когда такие проекты наберут популярность, туалет и душ, скорее всего, станут индивидуальными, а вот кухня, коворкинг и спортзал могут быть общественными. По документам, впрочем, такое помещение будет значиться как отдельная квартира или апартамент.
— Иногда собственник делит многокомнатную квартиру на несколько, оборудуя каждую комнату санузлом, и позиционирует их как отдельные квартиры-студии. Но по документам они остаются комнатами. Мы не советуем покупать такие объекты, так как в большинстве из них перепланировка не узаконена, а канализация к «студиям» неизбежно подводится с нарушениями, — поясняет Павел Луценко.
…Недавно на высшем уровне рассматривался доклад о возможном окончательном расселении коммуналок к 2030 году. В двух столицах совокупно находится около 100 тысяч коммунальных квартир (не менее 300 тысяч комнат). Хотя точное их количество в стране неизвестно, в крупных городах в год «исчезает» по 10% коммуналок. В принципе такими темпами к 2030 году можно обеспечить всех отдельным жильем. Но, во-первых, далеко не все, как утверждают наши эксперты, захотят покидать коммуналки. А во-вторых, всегда будут люди, для которых приобретение комнаты — единственный способ решить жилищную проблему.
