На первичном рынке загородной недвижимости Московской области наблюдается интересная ценовая динамика: по итогам прошлого года на фоне падающего спроса и выросшего на треть предложения средняя стоимость новых коттеджей не уменьшилась, а, напротив, увеличилась на 20%. В этом году рост цен на загородку продолжится — уверены эксперты. Какие тренды набирают силу в этом секторе жилья, решил узнать «365NEWS».
Фото: seahomeresort.ru
Как рассказала «365NEWS» директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, почти весь прошлый и позапрошлый годы прошли под трендом семейной или льготной ипотеки. Поэтому выбор домов проходил или с оглядкой на личный бюджет покупателей, или на основании того, подходит ли объект под семейную, льготную ипотеку, льготную программу для ИЖС и можно ли его купить по этим льготным программам.
Отмена льготной ипотеки привела к падению спроса на жилье, что, в свою очередь, спровоцировало банкротства застройщиков. «Многие из них, рассчитывая на высокий спрос, набрали много заказов, но не справились с финансовой нагрузкой и не смогли завершить строительство. В результате покупатели, заключившие договоры подряда, рискуют остаться и без денег, и без жилья. Хотя в 2025 году планируется использовать эскроу-счета для защиты покупателей, ожидается рост числа обманутых дольщиков из второй половины 2024 года», — рассказала «365NEWS» руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущёвский» Татьяна Ананьева.
По данным «365NEWS», сразу несколько крупных игроков в Подмосковье «поставили на паузу» начатые проекты или отказались от запуска новых. Еще одна проблема — нехватка квалифицированных строительных бригад. Даже если у девелопера имеются финансовые возможности и желание строить, недостаток рабочих рук может привести к срыву сроков.
В прошлом году окреп еще один важный тренд — отделка «под ключ». «Покупатели хотят получить не голые стены, а полностью готовый дом, вплоть до мебели. Желательно, чтобы гостиная и кухонная зона были уже оформлены, текстиль подобран, а в спальне стояли кровать и тумбочки», — сообщила Ананьева. По ее словам, на загородном рынке традиционно длительный процесс принятия решений: покупатели могут рассматривать варианты в течение нескольких месяцев, посещая разные объекты. Но если дом оформлен красиво и сделан хороший ремонт, решение принимается значительно быстрее из-за эмоционального отклика у покупателей.
Этот тренд подтвердила и Дымова. С ее слов, покупатели отдают предпочтение готовым объектам, которые сейчас принято называть «под тапки» — такие дома продаются с полностью проведенной отделкой и даже с мебелью. Людям нравятся объекты, которые полностью готовы к проживанию. Параллельно с этим, по словам аналитика, развивался совершенно противоположный тренд, а именно — покупка земельных участков. В прошлом году львиная доля покупателей искали участок в благоустроенном коттеджном поселке, где уже есть вся необходимая инфраструктура и комьюнити, которое их устраивает. Часть покупателей выбирали большие земельные участки, которые предполагали уединение. Были и те, кто искал земельные участки под бизнес (глэмпинги, гостевые домики, экотуризм, коневодческие фермы). «Мы фиксируем, что сельскохозяйственные земли, которые продают под фермерство, сейчас пользуются достаточно хорошим спросом. Такие земли зачастую реализуются от разного рода аграрных хозяйств, в которые готовы вкладываться инициативные фермеры», — говорит Дымова.
По ее оценке, фактически рынок загородной недвижимости пошел по пути классического рынка городских квартир. А именно — наблюдается сегментация: есть коттеджные поселки комфорт-класса, бизнес-класса, премиальный сегмент. В комфорт-классе преимущественно формируются поселки без подряда, хотя в большинстве случаев это поселки, где за дополнительную плату можно заказать и строительство дома. То есть строительство продается как дополнительная услуга, и она пользуется спросом. Поскольку для очень многих конечных потребителей строительство — это высокозатратная история.
В сегменте комфорт, комфорт-плюс потребители сначала вкладываются и покупают участок, а уже через какое-то время начинают строительство. И они либо строят сами, со своей строительной бригадой, либо — если они видят красивый и доступный по средствам вариант застройки от строительной компании, которая представлена в этом поселке, — они обратятся к ней.
В бизнес-классе востребованы участки с подрядом. В этом сегменте единая стилистика застройки является показателем более высокого статуса поселка, в котором, как правило, формируется определенного рода комьюнити и инфраструктуры. Такая концепция соответствует бизнес- и премиум-сегментам, хотя в премиальных поселках есть множество других аспектов. Для них важен вопрос строительных материалов, стилистики, и в целом премиальное строительство более скрупулезное. «Поэтому в премиальных поселках существуют и УБП, а также есть варианты, когда люди покупают в хорошем премиальном поселке уже устаревшие объекты, сносят и на этих земельных участках строят новые дома. Такое решение может быть достаточно привлекательно для конечного потребителя по той причине, что он может купить для жизни объект в старом, статусном, обжитом коттеджном поселке с хорошей инфраструктурой», — заметила Дымова.
«Участки с подрядом (УСП) чаще всего покупают семейные люди, которым важно быстро построить дом и переехать. Причины разные: кому-то нужно вывозить детей на природу, кому-то — поселить пожилых родителей за городом. Иногда это люди, которые хотят жить в тихом месте, продав квартиру. Главное — готовая постройка в короткие сроки», — добавила Татьяна Ананьева. Участки без подряда берут два основных типа покупателей: инвесторы, которые рассматривают землю как выгодное вложение капитала, и люди, которые хотят сэкономить на покупке земли — участки без подряда обычно дешевле. Покупатели готовы строить дом самостоятельно или позже. Если кратко: УСП — для тех, кому нужно быстро построить дом, УБП — для тех, кто хочет инвестировать или сэкономить.
По данным руководителя АЦ «ИНКОМ-Недвижимости» Дмитрия Таганова, сейчас в первичном сегменте загородной недвижимости Московской области на продажу в 680 проектах выставлено 55,5 тыс. лотов, что на 34% больше, чем годом ранее. Сегодня покупателям предлагается 7,9 тыс. коттеджей и участков с подрядом (УСП) — за год число выросло на 27%. В земельном формате (УБП) представлено 47,1 тыс. лотов (+37% за 2024 год). Экспозиция блокированной застройки насчитывает 540 объектов — за последние 12 месяцев их количество сократилось на 32%.
Среднестатистический коттедж (УСП) на загородной «первичке» сейчас оценивается в 30,6 млн руб., год назад — 25,5 млн руб. (рост на 20%). Медианная цена объекта блокированной застройки — 30,7 млн руб. против 26,2 млн руб. год назад (+17%). Усредненная стоимость УБП составляет сегодня 3,4 млн руб., за год она не изменилась.
Среди популярных направлений с бюджетом покупки от 20 млн руб. и выше аналитики выделили Новую Москву, Минское и Новорижское шоссе. В бюджете покупки от 10 до 20 млн руб. спросом пользуются Ленинградское, Ярославское, Пятницкое, Калужское и Варшавское направления, в более бюджетных сегментах (до 10 млн руб.) — Горьковское. Особый интерес вызывают участки у воды, например, вблизи Икшинского и Истринского водохранилищ на Дмитровском и Рижском направлениях, а также у Можайского для тех, кто ищет уединения.
«На протяжении 2–3 лет наиболее востребованы одноэтажные дома площадью от 100 до 150 кв. м, хотя иногда встречаются запросы и до 200 «квадратов». Важна эргономичная планировка, например, должно быть хотя бы два санузла, если площадь около 200 квадратных метров», — добавила Татьяна Ананьева. С ее слов, на текущий момент большим спросом пользуются каркасные дома, но решающим фактором всегда остается цена. Если она конкурентоспособна, дом быстро находит своего покупателя.
На взгляд Ананьевой, цены на новое жилье сейчас зависят от вторичного рынка. Возможно, из-за инфляции цены вырастут на 6–10%. Пока на рынке недвижимости затишье, поэтому спрос и предложение сбалансированы. «В этом году люди будут чаще выбирать новое жилье, потому что старые дома, особенно постройки 90-х и начала 2000-х, морально устарели. Они большие, неудобные, дорогие в обслуживании. Такая недвижимость будет дешеветь, и ее будет сложно продать», — сообщила аналитик. По ее прогнозу, особенно вырастет спрос на новое жилье бизнес- и элит-класса.
Как полагает Дымова, скорее всего, весной 2025 года наибольшим спросом будут пользоваться готовые объекты. Также, с учетом расширения льготных программ по ипотеке, будут востребованы объекты комфорт-класса с подрядом. По ее прогнозу, спрос на загородном рынке Подмосковья будет неизбежно расширяться вплоть до соседних областей. «Это будут поселки во Владимирской, Калужской и других областях. Уже сейчас есть хорошие предложения в дальних локациях. И этот тренд будет усиливаться, поскольку все мы понимаем, что земельные участки — это не многоэтажная история. И рынок загородки может разрастаться только по горизонтали», — подчеркнула эксперт.
