Коммерческая недвижимость на первых этажах жилых комплексов становится все более популярной в современных городах. Супермаркеты, салоны красоты, ремонтные мастерские и пекарни в непосредственной близости очень нравятся жителям домов. Неудивительно, что инвестиционная доходность коммерческой недвижимости за пять лет выросла на 20%.
Фото: Roman Denisov/Global Look Press
Максимальная доходность за анализируемый период наблюдалась по коммерческим помещениям в жилых комплексах классов «комфорт» и «бизнес». При этом в одинаковых локациях разница между ними составляла 20% в пользу второго, рассказывают аналитики.
Во время пандемии арендные ставки не индексировались, в остальное время росли на 5-7% в год, что не соответствует динамичному росту цен на недвижимость. В результате окупаемость от арендного дохода увеличилась с 10-12 лет в 2020 году до 15-17 лет в 2025 году, говорит директор по коммерческой недвижимости группы компаний «Кортрос» Юрий Тараненко.
Цены коммерческих помещений и их аренда в жилых комплексах по округам Москвы значительно разнятся.
Например, средняя стоимость помещения в Центральном административном округе – 200 миллионов рублей (при средней цене квадратного метра 777 тысяч рублей и площади помещения 385 квадратных метра), в Северном – 133 миллиона (507 тысяч рублей; 352 метра), в Южном – 117 миллионов (401 тысяча рублей; 399 метров), в Зеленограде – 39 миллионов (217 тысяч рублей; 258 метров).
Интересно, что в Новой Москве цены квадратного метра выше, чем в «старом» Зеленограде: 336 тысяч рублей. Однако средняя площадь помещения гораздо меньше: 175 «квадратов». В итоге помещение стоит 51 миллион рублей.
Аренда в центре составляет 5300 рублей за квадратный метр, средняя площадь помещения – 501 метр (2,6 миллиона рублей в месяц). На севере Москвы соответственно – 3523 рубля, 543 метра, 1,9 миллиона рублей в месяц, в Зеленограде – 1925 рублей, 161 «квадрат», 310 тысяч рублей в месяц.
Что касается назначения площадей, эксперты выделяют преимущество торговых помещений. Они – самые дорогие: аренда в Москве в среднем составляет 5200 рублей за квадратный метр в месяц. Гораздо дешевле помещения свободного назначения — 3866 рублей и офисы – 3462 рубля.
— Есть основания полагать, что за счет роста цены на коммерческую недвижимость доходность этих инвестиций через пять лет будет такой же, как сейчас у помещений, купленных пять лет назад, — отмечает Юрий Тараненко.
На размер доходности влияют несколько факторов. Во-первых, расположение помещения в жилом комплексе. Первый этаж жилого комплекса часто находится в зоне активного пешеходного трафика. Это означает, что коммерческие объекты на этих этажах могут привлечь не только жильцов, но и прохожих.
Во-вторых, качество помещения: грамотная концепция, отвечающая спросу арендаторов. Условно говоря, вытянутое помещение с небольшими комнатами вряд ли станет удачным для супермаркета, зато расположить в нем небольшой медицинский центр вполне возможно. Третий фактор — конкуренция. В районах с большой плотностью застройки и ограничением на количество коммерческих площадей доходность выше.
В большинстве случаев конкуренция за аренду помещений на первых этажах жилых комплексов в спальных районах ниже, чем в центральных торговых районах города. Это дает возможность новым бизнесам занять свою нишу без необходимости значительных вложений в маркетинг для привлечения клиентов.
Впрочем, несмотря на множество преимуществ, коммерческая недвижимость на первых этажах также сталкивается с определенными вызовами. Площади на первых этажах жилых комплексов часто ограничены, что может стать препятствием для размещения крупных магазинов или ресторанов с большим количеством посадочных мест. Это требует от арендаторов креативного подхода к организации пространства.
— Рассмотрим типичное коммерческое помещение площадью 100 квадратных метров, приобретенное в январе 2020 года в жилом комплексе комфорт-класса за 25 миллионов рублей. Пять лет спустя стоимость аналогичного объекта выросла до 50 миллионов рублей — рост на 20% ежегодно. Арендная ставка увеличилась с 1750 рублей за квадратный метр до 2450 рублей в месяц (5% в год). В 2020 году годовой арендный доход составлял 2,1 миллиона рублей при окупаемости 12 лет. В 2025 году годовой арендный доход составит 2,94 млн рублей, однако время окупаемости увеличится до 15-17 лет из-за роста стоимости самого объекта, — комментирует руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Вадим Кашкин.
Как выгодно инвестировать в подобные объекты?
Аналитики советуют, во-первых, вкладываться в перспективные жилые комплексы, а во-вторых, особое внимание уделять расположению помещения. Значение имеет расположение жилого комплекса в городской структуре и место самого коммерческого объекта внутри жилого комплекса. Третья рекомендация: нужно выбирать помещения с отдельными входами, качественной отделкой фасада и высокой видимостью с улицы. И главное – нужно иметь хороший стартовый капитал, который позволит заняться таким бизнесом.
