На столичном вторичном рынке жилой недвижимости сложилась довольно необычная ситуация: количество доступных для покупки квартир в минувшем январе по сравнению с декабрем снизилось на 10%, спрос тоже немного просел после долгих новогодних каникул. Однако средние цены на московские готовые «квадраты» вопреки рыночной логике снова начали расти. Чем объясняется этот феномен?
Фото: freepik.com
«В минувшем январе заметно сократилось предложение на столичном вторичном рынке недвижимости. Количество доступных для покупки квартир сократилось на 10% по сравнению с предыдущим декабрем, опустившись до отметки 36 тыс. лотов», — сообщил управляющий директор МИЭЛЬ «Сущёвский» Александр Москатов. По его словам, предложение снизилось во всех округах столицы (см. таблицу). «Многие продавцы решили занять выжидательную позицию из-за высокой ключевой ставки ЦБ: сняли свои объекты с продажи, не снижая стоимость. Создаётся искусственный дефицит, поддерживающий цены», — отметил аналитик.
А спрос хоть и просел по сравнению с декабрем 2024-го, но не так сильно. Фактор геополитики, нестабильность валютного курса, имевшая место в декабре, страхи из-за возможной заморозки вкладов подогревают интерес к покупке готового жилья, в том числе, людей с живыми деньгами.
В итоге, средняя стоимость одного квадратного метра в столице немного выросла – на 1-2%. Это происходит вопреки логике рынка, диктующей снижение цен при уменьшении спроса. «Сейчас московский рынок недвижимости находится в состоянии неопределённости», — полагает Москатов . По его словам, высокая ключевая ставка Банка России ( в конце прошлой недели ЦБ сохранил «ключ» на уровне 21% годовых – «365NEWS») продолжает давить на спрос, но продавцы не спешат расставаться с недвижимостью – удерживают предложение и создают дефицит.
По итогам января цены на квартиры в Москве, по данным аналитиков АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», слегка отыграли вверх. Так, индекс стоимости жилья на вторичке прибавил 0,3% и составил 273,4 тыс. руб. за «квадрат». По типам жилья сильнее всего подорожали самые недорогие сегменты, которые в прежние месяцы сильнее всего корректировались вниз: панельные и кирпичные пятиэтажки, а также советская панель средней этажности. Это обстоятельство показывает, что на рынке происходит вымывание в первую очередь самых бюджетных лотов, что в свою очередь демонстрирует ограниченность платежеспособного спроса. Также в наибольшем плюсе небольшие квартиры: одно- и двухкомнатные.
Эксперты зафиксировали еще один любопытный тренд — средний срок экспозиции лотов на вторичном рынке «старой» Москвы сократился за последние 12 месяцев на 31% до 98 дней», — отметил руководитель АЦ «ИНКОМ-Недвижимости» Дмитрий Таганов. По его мнению, вторичный рынок больше не рассчитывает на скорое удешевление ипотеки и научился существовать без нее, поэтому сделки проходят активнее. Часть продавцов видя, что их квартиры «зависли» в рекламе, вместо уменьшения цены снимают их с реализации и, например, переводят в сегмент аренды.
На текущий момент быстрее всего продаются квартиры в районах Ясенево (в среднем за 50 дней), Алексеевский (54 дня), Некрасовка (54 дня), Левобережный (55 дней) и Строгино (55 дней). Также в топ-10 районов с самым недолгим нахождением лотов в продаже вошли Коптево и Москворечье (в каждом 59 дней), Ивановское (61 день), Солнцево (62 дня) и Северный (64 дня). Дольше всего экспонируются лоты в районах Царицыно (в среднем 419 дней), Куркино (296 дней) и Кузьминки (221 день). За ними следуют Марфино и Зябликово (178 и 171 день соответственно).
На фоне высокой ключевой ставки и ограничений ЦБ переток покупателей из сегмента более дорогих новостроек на вторичку продолжится, — уверены специалисты. «Традиционно к марту количество объектов на рынке увеличивается, что может привести к коррекции цен вниз» – заключил Москатов,
