Наступил февраль — а значит, ушли в прошлое привычные правила семейной ипотеки. Эксперты прогнозируют, что ближайшие два месяца станут худшими в России по количеству сделок за последние пять лет. И делают ставку на оживление вторичного рынка, надеясь, что схемы трейд-ин (обмен старого жилья на новое с помощью застройщиков) частично компенсируют спад спроса на новостройки.
Фото: Геннадий Черкасов
тестовый баннер под заглавное изображение
В числе ключевых изменений — принцип «одна льготная ипотека на семью», который ограничит возможность оформления нескольких кредитов на каждого из супругов отдельно. Директор по продажам компании «Мармакс» Анна Терехова напоминает: теперь муж и жена должны стать созаемщиками, а привлечение третьих лиц запрещено.
— Исключается практика использования донорских ипотек, когда родственники или друзья, подходящие под условия программы, помогали оформить кредит, — поясняет она. — Более того, семейные пары, использующие доноров, потеряют право на льготную ипотеку.
Банки будут учитывать доходы и кредитную историю каждого из заемщиков, что повысит ответственность обоих супругов, уверена коммерческий директор девелоперской компании Unikey Юлия Ружицкая.
Самый спорный вопрос — различие ставок в зависимости от количества детей в семье. Идея в том, что чем больше потомство, тем дешевле обойдется ипотека. К 1 февраля это нововведение не было утверждено. Пока эксперты лишь высказывают свои предположения.
— Ставка для супругов с одним ребенком может составить 12%, для семьи с двумя — 6%, для многодетных — 4%, — полагает коммерческий директор Группы компаний «Развитие» Виктория Анохина.
С таким подходом согласны не все. В Госдуме идут горячие споры, стоит ли делить общество по «количественному» признаку. Фактически от программы отсекаются молодые семьи с одним ребенком, которые только-только начинают вставать на ноги. При этом «опытные» супруги с тремя-четырьмя детьми будут иметь ощутимое финансовое преимущество.
Впрочем, и без последнего изменения, которое явно усугубит положение потенциальных покупателей и застройщиков, трудности уже начались. По словам руководителя управления коммерческих сервисов девелоперской компании «Мангазея» Юлии Архангельской, в первую неделю февраля еще сохранится положительная динамика, но только за счет одобренных кредитов в январе. К весне рынок жилья может столкнуться со сложностями.
Несмотря на эти прогнозы, генеральный директор Группы компаний «Садовое кольцо» Илья Колунов уверен, что значительных изменений в объеме продаж не произойдет: «Семейная ипотека остается основным финансовым инструментом покупки квартир в новостройках комфорт-класса и частично бизнес-сегмента. Доля этой программы в общем количестве сделок составляет около 80%. Но изменения точно не приведут к коллапсу в отрасли: они скорее уточняют, нежели ужесточают уже существующие правила игры».
Многие эксперты прогнозируют увеличение спроса на другие формы льготного кредитования. Директор по девелопменту специализированного застройщика «Развитие» Валентина Клименко говорит, что льготные программы для определенных регионов могут предоставить более выгодные условия.
— Ставка по ипотека на новых территориях в три раза ниже, чем по семейной: 2%. Недвижимость может приобрести любой гражданин России без ограничений по возрасту, семейному статусу и наличию детей, — уточняет Валентина Клименко.
По мнению коммерческого директора Группы компаний DARS Дмитрия Софронова, нововведения в семейной ипотеке могут снизить продажи на первичном рынке в ближайшие месяцы, но рост спроса возможен уже во втором полугодии. «Мы ожидаем, что клиенты переориентируются на другие финансовые инструменты — например, на рассрочки от застройщиков. Сформируется отложенный спрос со стороны покупателей, которые будут ожидать снижения ставок по рыночной ипотеке», — говорит Дмитрий Софронов.
— Ужесточение условий приведет к перераспределению спроса и росту доли рыночных ипотечных продуктов. Девелоперы будут активнее развивать партнерские схемы с банками, чтобы сохранить доступность покупки жилья для семей и других категорий покупателей, — говорит руководитель управления финансовых продуктов и партнерских продаж девелоперской компании «Север» Михаил Худадян.
Судьба застройщиков будет зависеть от их активности и осмысленности в работе, считает основатель компании Pinigina Consulting Светлана Пинигина. Грамотные девелоперы сделают акцент на выстраивании технологии продаж и усилении контроля за расходами. Для ряда компаний ужесточение условий ипотеки может стать критическим, вплоть до банкротства.
В новых условиях девелоперам не нужно бороться за продажи любой ценой, уточняет Светлана Пинигина. Ключевую роль могут сыграть рассрочки, эффективные при условии высокого первоначального взноса (30–40%) и невысокой доли в портфеле продаж (от 30%). Дополнительным ресурсом станет рынок вторичной недвижимости. Схемы трейд-ин позволят частично компенсировать спад спроса на новостройки. Увеличится объем стандартной ипотеки в структуре продаж.
Эксперты сходятся во мнении: ужесточение условий семейной ипотеки существенно сократит льготный спрос, но это нужно принять как данность. Государственная политика движется в сторону точечной, адресной поддержки, а не стимулирования всего рынка, как происходило на протяжении нескольких лет.
