Ипотека в Москве перестала выполнять главную функцию — делать жильё доступным для массового спроса.
Даже на фоне снижения ставок она всё чаще играет второстепенную роль в сделке, рассказала «Газете.Ru» риелтор Юлия Зобнина.
Сегодня покупатели берут ипотечный кредит в среднем на 20–25% от стоимости квартиры. Это принципиально отличается от прежних времён, когда ипотека покрывала до 80% суммы и была финансовой опорой для покупателя.
«Сегодня речь идёт о фактической смене конструкции сделки: теперь покупатель сначала должен самостоятельно вложить довольно крупную сумму, а уже потом использовать ипотеку как вспомогательный фактор», — объяснила эксперт.
С 1 апреля изменились условия выдачи ипотеки: кредит выдают строго при подтверждённом официальном доходе — по справке 2-НДФЛ. Это значительно сократило количество займов. Государство осознанно ужесточает условия, чтобы люди грамотно распределяли финансовую нагрузку и избегали просрочек, подчеркнула Зобнина.
На их место пришли покупатели с капиталом, для которых квартира — способ перераспределить активы. Банковские данные подтверждают, что средний чек по ипотеке растёт, количество одобренных заявок снижается. Кредит становится «точечным», а не массовым продуктом.
Ставки по-прежнему высоки — около 18–19%, но уже заметен активный спад. Аналитики прогнозируют снижение до 12–14% к концу года. Покупатели рассчитывают на рефинансирование: ипотека берётся «временно дорогой» с расчётом на удешевление.
Однако есть нюанс: исторически снижение ставок почти всегда сопровождается ростом цен на жильё. При удешевлении кредита на 3–5% рынок прибавляет 10–20% в цене за короткий период. Покупатель снижает ежемесячный платеж, но сталкивается с ростом стоимости квартир — экономия оказывается номинальной.
Раньше активно использовалась стратегия: купить квартиру в ипотеку и сдавать, перекрывая платежи арендой. Сегодня эта модель практически исчезла. Высокие ставки делают её неустойчивой — арендная плата не покрывает платежи. Положительный баланс возможен только при первоначальном взносе от 50% и выше.
Сроки окупаемости выросли: если раньше инвестиционная квартира выходила «в ноль» за 10–12 лет, теперь — 15–20 лет. Это снижает интерес частных инвесторов.
Основной драйвер — аудитория с накопленным капиталом, которая лишь увеличит активность. Массового возвращения покупателей с минимальным взносом не произойдёт. Ипотека уже не вернётся к роли механизма, делавшего жильё массово доступным, резюмировала Зобнина.
