К 2030 году государство перестанет поддерживать первичный рынок ипотеки в той степени, в какой это происходит сегодня. Долю кредитов, выдаваемых на льготных условиях, Минфин планирует сократить до «целевого уровня в 25-30%», заявил замглавы ведомства Иван Чебесков. Поскольку сегодня эта доля достигает 90%, хотелось бы понять, а не станет ли жилье в новостройках бесповоротно недоступным для россиян и не превратится ли в итоге в фикцию сам инструмент?
Фото: Геннадий Черкасов
Речь идёт о постепенном, поэтапном, но одновременно кардинальном преобразовании всей модели рынка. Да, без резких шагов, но в зависимости от динамики снижения ключевой ставки и роста выдач рыночных ссуд. По словам Чебескова, неправильно строить государственную политику на том, что «большая часть кредитования осуществляется на льготных основаниях». Между тем, именно новостройки остаются наиболее зависимым от таких госпрограмм сегментом.
Ранее в правительстве поручили Минфину и Минстрою до 1 июля 2026 года проработать идею дифференцированной ставки по семейной ипотеке. Подразумевается, что ставка будет определяться числом детей: для семей с одним ребенком обсуждается уровень 10-12%, с двумя – около 6%, с тремя и более – около 4%.
Очевидно, что субсидирование ставок создает значительную нагрузку на бюджет, ведь государству приходится – причем на протяжении десятилетий (средний срок ипотеки – 26 лет) компенсировать банкам разницу между льготной и рыночной ставкой. Размер возмещения рассчитывается по формуле «ключевая ставка +3,5%», что сегодня эквивалентно примерно 18%. Поскольку заемщик оплачивает около 6%, оставшиеся 12% фактически поступают из федеральной казны. В 2025-м расходы на льготные ипотечные программы вышли на исторический максимум, составив около 2 трлн рублей.
«Намерение Минфина сократить долю госсубсидий в выдачах ипотеки до 25–30% к 2030 году — это, прежде всего, экономически вынужденная мера в отношении перегретого рынка, — говорит управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев. — Давайте смотреть правде в глаза: сегодня, в условиях высокой ключевой ставки, рыночная ипотека для большинства граждан превратилась в запретительную. В итоге сложился колоссальный перекос: от 55% до 80% всей ипотеки в стране (а в сегменте новостроек — до 90%) выдается исключительно по льготным программам. Безусловно, это огромный плюс для адресной поддержки семей и стимулирования рождаемости, государственные программы здесь сработали как мощный социальный щит. Но долго жить в режиме, когда 90% коммерческого рынка субсидируется из бюджета, экономика не может».
Главный риск, которого сейчас боятся многие заемщики, — это то, что жилье станет окончательно недоступным. Основная надежда и девелоперов, и банков сегодня строится не на том, что государство будет вечно оплачивать разницу в ставках, а на возвращении макроэкономики к плановым показателям. Рынок ждет снижения ключевой ставки настолько, что проценты по коммерческой ипотеке составят в итоге комфортные 7-9%. И тогда, по словам собеседника «365NEWS», общие рыночные условия сами по себе сравняются с текущими льготными параметрами. При таком сценарии льготная ипотека станет еще выгоднее, а сам рынок наконец-то сбалансируется естественным путем, без искусственной поддержки со стороны государства.
«В обществе уже давно назрел критически важный запрос, — отмечает Бахчеев. — Все ждут, когда качественные квадратные метры станут доступными для молодых семей, у которых еще нет детей. Этим людям жизненно необходимо создавать фундамент для будущего, но из-за ценовых скачков последних лет, подогретого массовой льготной ипотекой, они оказались буквально отрезаны от рынка недвижимости. Охлаждение спроса со стороны инвесторов и постепенное снижение доли госпрограмм в будущем помогут скорректировать цены на жилье. А в сочетании со снижением ключевой ставки в перспективе нескольких лет это даст шанс молодым парам приобретать жилье на старте совместной жизни, а не только после рождения первенца».
По оценке эксперта журнала «Сравни» Евгения Веселовой, план Минфина выглядит логичным, поскольку первичный рынок фактически работает в режиме постоянной зависимости от бюджетной поддержки. Такую ситуацию сложно назвать сбалансированной как для экономики, так и для сектора недвижимости. На доступности квартир в новостройках мера, предусмотренная ведомством Силуанова, отразится двояко — в краткосрочной перспективе часть покупателей действительно лишится «дешевого» кредита, но в долгосрочной это сулит рынку оздоровление. Риски есть, но они не критичны: основной — временное охлаждение спроса и снижение числа сделок. Ключевым фактором успеха является смягчение денежно-кредитной политики ЦБ, что сделает рыночные программы подлинно выгодными.
«Льготные программы будут постепенно сворачивать, еще и потому, что повышению рождаемости в стране они почти не способствуют, а деньги государства массово перетекают в карманы застройщиков, — говорит директор Центра исследований социальной экономики Алексей Зубец. – При этом предполагается, что после того, как ЦБ опустит ставку до 7-8%, спрос на рыночную ипотеку резко возрастет. И тогда «финансовая башня» во главе с Мишустиным и Силуановым одержит окончательную победу над «башней строительной»».
