Эпоха массовой льготной ипотеки закончилась. Меры поддержки стали строго адресными, а банки ужесточили систему оценки кредитоспособности заемщиков. В результате даже низкая ставка не гарантирует приобретения квартиры. Руководитель управления коммерческих сервисов компании «Мангазея» Юлия Архангельская рассказала об изменениях рынка ипотеки после завершения государственных программ кредитования.
Фото: Ольга Шуклина
Покупатели стали оценивать возможность рефинансирования и все расходы: стоимость жилья и ремонта, будущий платеж, общую долговую нагрузку. Юлия Архангельская отмечает, что субсидированные программы не обеспечивают застройщикам прежнего притока клиентов. Теперь это точечный инструмент для семей с детьми, которым пользуется лишь каждый седьмой заемщик (10–15% покупателей).
Лимит в 6-12 миллионов рублей (в зависимости от региона) едва покрывает половину стоимости стартовой студии бизнес-класса, поэтому девелоперы не могут опираться только на господдержку. Ситуацию усложняют высокая ключевая ставка и необходимость строгого учета совокупных обязательств пары. Рынок начал реагировать на изменения условий кредитования всплесками активности перед очередными корректировками и последующими периодами затишья.
Преодолеть это охлаждение помогает сочетание государственных и коммерческих мер поддержки. Обновленная семейная программа все еще обеспечивает от трети до половины продаж в отдельных проектах и остается ключевой для рынка новостроек. Функциональные планировки, готовая отделка и меблировка снижают сопутствующие затраты новоселов и удерживают финальный чек в разумных пределах.
Другим рабочим вариантом стали краткосрочные решения. Например, девелопер на первый год снижает проценты на 7–8 пунктов и берет на себя 5-7% стоимости кредита. Затем компания помогает клиенту рефинансировать долг по рыночной ставке. Покупатель сразу видит траекторию платежа, а бизнес контролирует расходы без долгосрочных скидок. Альтернативой выступает классическая и студенческая ипотека под 6% для компактных квартир.
Параллельно застройщикам приходится учитывать глобальное изменение спроса: новые условия семейных программ меняют соотношение сил между строящимся и готовым жильем. Правило «одна льготная ипотека на семью» может сократить объемы кредитования к концу года на 30–40% по сравнению с декабрьскими пиковыми фазами 2025-го, поскольку многие переключатся на вторичный рынок.
Для девелоперов это открывает возможность развития собственных сервисов трейд-ин, когда владелец меняет свою старую квартиру на жилье в новостройке, а застройщик помогает организовать этот обмен. Такие инструменты удержат клиентов, которые хотят переехать, но ищут понятную финансовую схему.
Поиск этой предсказуемости окончательно уводит рынок от рекламных обещаний вроде «ипотеки под 0,1%», продолжает эксперт: «Любое субсидирование ставки заложено в стоимость квадратного метра, поэтому важно открыто показывать структуру сделки: цену недвижимости, долю субсидии от компании и размер выплат после окончания льготного периода. Тот же подход нужен и для первоначального взноса в 3%, который хоть и привлекает молодежь, но создает хрупкую конструкцию для банка и заемщика. Этап дешевых денег прошел. И преимущество получат девелоперы, которые предлагают не мнимую выгоду, а прозрачную и устойчивую модель покупки жилья».
