На национальном строительном рынке прозвучал первый сигнал тревоги: сразу несколько средних региональных компаний из-за нераспроданного нового жилья и больших банковских долгов подали заявления о финансовой несостоятельности. Стоит ли бояться дольщикам кризиса на рынке жилой недвижимости?
Фото: Сергей Артемов
Независимые профильные аналитики давно предупреждали о возможной эпидемии банкротств строительных компаний. И для беспокойства имелись веские основания: во второй половине 2024 года в РФ объем непроданного жилья в новостройках достиг опасного уровня 76,9 млн кв. м. Хуже всего новостройки продавались в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Воронеже и Челябинске (см. таблицу). После отмены большинства программ субсидированной ипотеки под сильным давлением оказались именно региональные девелоперы, работавшие на грани рентабельности.
В конце января 2025 года грянул первый гром — в Чувашии банкротом была признана компания «Регионстрой», которая не смогла отдать долг в 42,6 млн руб. ипотечной корпорации республики, для которой вела многоэтажное строительство. В начале февраля в Ростове-на-Дону «утонули» сразу два известных игрока на местном рынке: 13 февраля из-за банковских долгов в отношении СК «Донстрой» было введено конкурсное производство. В этом же регионе и по этой же причине банкротом был признан застройщик ООО «СТЭК», который занимался возведением жилых и нежилых домов. В феврале в Екатеринбурге на грани банкротства оказался застройщик «Стройпроект Групп». Компания может сорвать проект комплексного развития территории с инвестициями на сумму 850 млн руб. Во Владимирской области 600 дольщиков остались без жилья из-за срыва сдачи жилого комплекса «Поколение».
Минстрой РФ недолго наблюдал за пожаром и постарался быстро погасить волну паники, пообещав не допустить банкротств застройщиков в регионах. Об этом в кулуарах форума «Малая родина — сила России» заявил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. По его словам, главы российских муниципалитетов теперь будут контролировать сроки строительства жилья, чтобы граждане получали квартиры в срок.
У участников рынка царят другие настроения. «Факт массового банкротства — это крик о помощи застройщиков», — отметила финансовый аналитик MOST Development Екатерина Бондарева. По ее словам, высокая ключевая ставка и, как следствие, увеличение процентной нагрузки на фоне снижения спроса уменьшают доходность проектов до нуля, и банки не могут игнорировать данный факт. Для возможности снижения рисков невозврата кредита банки вносят изменения в условия финансирования, увеличения собственного участия и привлечения агентств недвижимости для роста темпов продаж.
— Основной тренд, который беспокоит девелоперов, — это увеличение размера комиссии агентств и риелторов, — говорит аналитик Бондарева. — Сейчас застройщики готовы платить любые деньги, чтобы продать строящиеся объекты. И эта порочная практика ухудшает финансовые показатели объекта.
«В любой рыночной экономике единичные банкротства — это нормальное явление, которое есть всегда. Но важно, чтобы это не несло глобальных рисков для клиентов и отрасли в целом», — отметил «365NEWS» директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Сейчас, по его словам, в строительстве механизм эскроу-счетов защищает дольщиков в случае банкротств застройщиков, и это исключает появление долгостроев, какие были массовой историей несколько лет назад. Понятно, что на фоне высоких ставок по рыночной ипотеке и ограничения доступности льготных программ ситуация со спросом на первичном рынке сейчас очень напряженная. «Текущий уровень продаж для части девелоперов критически низкий и не укладывается в их финансовую модель, плюс это создает риски роста долговой нагрузки из-за более высоких ставок по проектному финансированию при невыполнении плана продаж», — отметил эксперт.
«За последние несколько лет высокого спроса девелоперы накопили определенную подушку безопасности, но она не безгранична. Затяжной период высоких ставок при отсутствии новых эффективных мер поддержки строительной отрасли может привести к банкротству части застройщиков, но это вряд ли будет носить массовый характер», — подчеркнул Хусаинов. Он не исключает череды слияний и коллабораций в строительной сфере, поглощения части застройщиков более сильными и финансово стабильными игроками. И для рыночной экономики это тоже вполне нормальная история.
«Основная причина банкротств — это невозможность погасить действующие обязательства застройщиков перед банками. Дольщикам же беспокоиться не стоит: они полностью защищены 214-ФЗ, и в случае недостроя после банкротства застройщика все деньги будут возвращены покупателям», — отметила Бондарева.
В случае банкротства застройщика генеральный директор VSN Group Яна Глазунова советует пострадавшим дольщикам дождаться решения суда. Многое, с ее слов, будет зависеть от того, на какой стадии строительной готовности находился тот или иной дом и сколько квартир там продано. Возможны три варианта: дом достраивается с помощью Фонда защиты прав дольщиков, в проект заходит другой девелопер, средства с эскроу возвращаются дольщикам.
По мнению опрошенных экспертов, российским строителям жилых корпусов станет легче дышать только после снижения ключевой ставки ЦБ РФ или введения новых льготных программ ипотечного кредитования.
