Чем ближе дата 1 июля, чем выше градус ожиданий, связанных с серьезным ужесточением с этого дня условий по семейной ипотеке. Предполагается, что в рамках реформы срок действия льготной ставки, ныне составляющий в среднем 26 лет, будет сокращен до 15 лет. Что, судя по всему, отрежет от самой массовой ипотечной госпрограммы миллионы россиян. Впрочем, как сообщают Минфин и Минстрой, её новые параметры всё еще находятся в доработке.
Фото: Ольга Шуклина
Как следует из разосланного банкам проекта документа, с 1 июля 2026 года в столичных регионах (в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях) максимальный размер кредита по семейной ипотеке составит до 12 млн рублей для семей с одним ребенком, до 15 млн — с двумя детьми и до 18 млн рублей — с тремя и более. В остальных регионах лимиты будут ниже — до 6 млн, до 8 млн и до 10 млн рублей соответственно.
В зависимости от количества детей в семье и субъекта РФ, где покупается жилье, будут различаться и ставки: в столичных регионах они составят 12%, 10%, 8%, 6% и 4% — соответственно, для домохозяйств с одним, двумя, тремя, четырьмя и, наконец, пятью и более детьми. На остальной территории страны ставки будут ниже на 2 процентных пункта — в диапазоне 2-10%.
Кроме того, с 1 июля планируется существенно уменьшить размер компенсации банкам по семейной ипотеке. Сейчас он считается по формуле «ключевая ставка +3,5%», соответственно, при нынешней ставке это 17,75%, из которых вычитается 6%, выплачиваемых самим заемщиком. По новым правилам годовой процент будет рассчитан по формуле «ключевая + 2%» для кредитов на обычное жилье и «ключевая +2,5%» — для ссуд на индивидуальное жилье. Для банков это означает снижение доходности, что, в свою очередь, приведет к ужесточению условий одобрения заявок.
Кстати, не надо забывать, что субсидирование ставок создаёт значительную нагрузку на бюджет: в 2025 году расходы на льготные ипотечные программы достигли исторического максимума в 2 трлн рублей.
Что касается льготного периода, понятно, что более короткий срок (15 лет вместо 26) усиливает неопределенность для потребителей: по его истечении платеж резко вырастет, поскольку Минфин перестанет субсидировать ставку, и банкам придется её поднять до рыночного уровня. То есть, условно говоря, с 6% до 21%. Плюс, обращает на себя внимание более уязвимое положение домохозяйств с одним ребенком: всё же разница и в ставках, и в максимальном размере кредита огромна по сравнению с условиями для семей с тремя и более детьми. В чем же тогда стратегический смысл столь радикальных изменений?
«Новые параметры семейной ипотеки стоит оценивать не по самим цифрам, а по тому, как механизм будет работать на практике после запуска, — рассуждает управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев. — Основная логика просматривается довольно отчетливо: программа всё больше становится инструментом стимулирования рождаемости. Именно поэтому проценты различаются в зависимости от количества детей. В абсолютном приоритете многодетные семьи. Отдельный момент — ограничение льготной ставки сроком в 15 лет. Здесь многое будет зависеть от общей экономической ситуации к моменту завершения льготное периода».
Важно также учитывать, что семейная ипотека отличается от обычных рыночных программ тем, что льготная ставка фиксируется на определенных условиях и напрямую не зависит от последующих изменений ключевой ставки. При этом, отмечает Бахчеев, для заемщика существенное значение сохраняет размер первоначального взноса, поскольку именно он оказывает заметное влияние на величину ежемесячного платежа на протяжении всего срока кредитования.
«Все перечисленные параметры — и срок льготной ставки в 15 лет, и диапазон ставок, и региональная дифференциация — пока находятся в статусе предложений, — напоминает директор по развитию финансовых продуктов в «Сравни» Магомед Гамзаев. — Поэтому делать жесткие выводы о влиянии на рынок и доступности ипотеки преждевременно. Логика инициативы в целом укладывается в стратегию государства по постепенному снижению доли льготных программ в общем объеме выдач. В последние годы именно субсидируемая ипотека во многом поддерживала спрос и цены на жилье, а ЦБ последовательно сигнализировал о необходимости балансирования рынка. Ограничение срока действия льготной ставки позволяет сохранить адресность помощи, но снижает долгосрочную нагрузку на бюджет».
При этом, считает эксперт, сценарий, при котором через 15 лет платежи одномоментно становятся неподъемными для массового заемщика, выглядит маловероятным: скорее, будут предусмотрены сглаживающие механизмы, а сами параметры еще могут быть скорректированы.
Что касается дифференциации условий по числу детей, такая логика, по словам Гамзаева, понятна с точки зрения приоритетов государства. Однако остаётся вопрос баланса: семьи с одним ребенком могут оказаться в менее выгодном положении. Между тем, очевидно: прежде чем завести второго-третьего-пятого, сначала надо родить первого, и семье при этом надо где-то жить… Региональные же различия выглядят как попытка учесть особенности рынков: в крупных агломерациях объективно выше цены на жилье и, соответственно, требуется больший лимит кредита.
