Семейная ипотека становится ловушкой: льготная ставка — только на 15 лет, потом платёж взлетит до небес. Власти сокращают субсидии, а 3 млн семей с детьми могут остаться без жилья. Бюджет трещит по швам, а ключевая ставка делает ипотеку роскошью.
С 1 июля 2026 года в России меняются условия семейной ипотеки. Срок действия льготной ставки будет ограничен 15 годами — по истечении этого периода процент по кредиту вырастет до рыночного уровня, привязанного к ключевой ставке ЦБ.
Документ предполагает, что банки будут получать бюджетное возмещение недополученных доходов по таким кредитам не более 15 лет. После этого заёмщикам придётся платить по формуле «ключевая ставка + 2 процентных пункта» для обычного жилья и «ключевая + 2,5 п.п.» — для индивидуального строительства.
При текущей ключевой ставке льготная ипотека составляет 6% годовых, однако рыночные кредиты обходятся в 19–20%. Разницу банкам компенсирует государство. Новая модель, по замыслу властей, должна сделать бюджетные расходы более предсказуемыми. Однако для заёмщиков возникают серьёзные риски: через 15 лет платёж может вырасти на треть или даже вдвое, если ставка ЦБ останется высокой.
Одновременно меняется размер субсидии для банков: она снижается почти вдвое — с «ключевая + 3,5 п.п.» до «ключевая + 2 п.п.». Это может привести к ужесточению требований к заёмщикам и снижению числа одобренных заявок. По оценкам экспертов, около 3 миллионов семей с одним ребёнком могут фактически потерять доступ к льготной ипотеке, пишут «Известия».
Власти также вводят новое правило: если заёмщик не зарегистрируется по месту жительства в течение 271 дня после оформления кредита, ставка будет повышена до уровня «ключевая + 3–3,5%». Ранее такие требования действовали только для дальневосточной и арктической ипотеки.
Основная причина изменений — бюджетная нагрузка. В 2025 году расходы на льготные ипотечные программы достигли 2 трлн рублей, а в 2026–2028 годах только на семейную ипотеку заложено около 1,8 трлн. При этом дефицит бюджета за пять месяцев 2026 года составил около 6 трлн рублей при годовом плане 3,786 трлн. Власти вынуждены сокращать госрасходы.
Кроме того, льготная ипотека искусственно разгоняет спрос на новостройки, из-за чего разрыв цен между первичным и вторичным рынками достиг 90% в Центральной России. Ожидается, что ужесточение условий приведёт к падению спроса, замедлению роста цен и сокращению ввода нового жилья в ближайшие два-три года.
Эксперты прогнозируют, что после 1 июля доля рыночных ипотечных программ начнёт расти и может превысить 50% выдач. Однако такие кредиты остаются недоступными для большинства граждан из-за ставок около 20% годовых.
«Люди будут понимать, что через 15 лет платеж может сильно вырасти, а банк будет жёстче оценивать долговую нагрузку. Часть заёмщиков не получит одобрения, часть отложит покупку, а часть будет брать квартиру дешевле или меньше по площади», — комментирует аналитик Владимир Чернов.
Зампред правления Абсолют банка Антон Павлов добавляет, что спрос на семейную ипотеку может существенно снизиться.
